[摘要] 房地产调控新政出台4个月以来，一线城市例如北京、上海的个人住房贷款涨幅都出现了明显的下降，8月北京的土地市场流标频现，入市新盘成交量骤减，购房者观望情绪浓厚，上海多家开发商“大手笔”降价，不断有媒体曝出超四成上市房企资金面临紧缺，三季度楼市表现出的一系列现象，是否表明购房者的“春天”即将来临。
京沪房贷骤减开发商压力骤增 下半年房价大降？
(来源：中国新闻网)房地产调控新政出台4个月以来，一线城市例如北京、上海的个人住房贷款涨幅都出现了明显的下降，8月北京的土地市场流标频现，入市新盘成交量骤减，购房者观望情绪浓厚，上海多家开发商“大手笔”降价，不断有媒体曝出超四成上市房企资金面临紧缺，三季度楼市表现出的一系列现象，是否表明购房者的“春天”即将来临 房价将会进入大降通道？
房地产调控新政出台3个月后，北京市的个人住房贷款也连续3个月环比降幅超过40%。根据央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示，当月个人住房贷款环比大降93%。
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，住房个贷全面回落主要原因就是，成交量下滑、贷款难度加大、房价下调。张大伟认为，随着新政逐步深化，在三、四季度，二手房市场将依然处于低迷态势，交易量仍将在下行通道上徘徊，交易价格仍有一定的下调空间。
去年“地王”频现的京城土地市场，在今年新政之后，热度急转直下，“流标”成为了关键词。8月17日，房山长沟的两个地块再次“流标”，这是本月以来，北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。
与“流标”并存的还有地块价格的下跌。北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至8月16日，北京共出让土地为136块，其中新政以后出让69块，超过新政前平均水平。然而楼面价则出现明显下调，其中总楼面价从6654元/平方米下调了58.4%，到新政以后的2769元/平方米，后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。
业内人士表示，出让地块的溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为23.3%，达到2009年来的点。荧灿地产总经理顾辰天认为目前无论是土地交易市场还是新盘二手房交易市场，都渐渐趋冷，而年初房地产宏观调控政策的初衷也就是遏制过快上涨的房价，现在看来，市场已经达到了政策的预期。
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北京房地产交易管理网数据统计显示，北京8月份预售项目为7个，合计供应住宅1554套，而签约量仅为3套，签约比例不足0.2%，与7月相比，8月出现了明显的销售停滞现象。 在连续两周日均成交过百套后，上周北京楼市又现颓势，周成交仅590套，环比下降55.24%；日均成交84套，再次跌破百套大关。8月9日为上周成交量点，当日商品住宅期房成交仅48套，为6月2日以来的成交值。北京中原统计数据显示，截至8月17日，新政以后供应项目为74个，签约率超过80%的仅为13个，无一项目100%签约，而签约不足20%的则达到了32个，占比高达43.2%。23个项目签约率不足5%，更是创造了2009年以来的低迷纪录。
8月12日，人民银行上海总部发布7月份上海市货币信贷运行数据显示，当月，上海市新增人民币贷款161.7亿元，为今年以来月度贷款增量新低，同比和环比分别少增9.4亿元和74.3亿元。曾在2009年突飞猛进的个人住房贷款在“新国十条”政策发布后持续萎缩。 7月个人住房贷款创下了近17个月来的新低。
对此业内人士表示，虽然近期房贷政策没有再度收紧，但严格落实“新国十条”以及三套房贷暂停即相当于将房贷打入冷宫。在房地产市场成交量没有明显回升的状况下，预计整个三季度个贷市场都将表现低迷。
7月底开始“收阳”的上海楼市，出现了新一波的降价促销，其中一些开发商还施展了“大手笔”，多个项目直降4000元/平方米～7000元/平方米。据中房信集团的统计数据显示，成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。
超四成上市房企资金面临缺口 降价或是开发商的生存选择
根据万德数据统计显示，截止到2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。
上述数据表明，超四成上市房企具有较大的债务风险，甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重，资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。
某业内人士表示：“到2009年底，在经历了1年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，后面加紧开发是必然的选择。但是，随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩，开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。”
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近日，素来力挺房价的华远地产总裁任志强向数百开发商发出呼吁：“我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”据相关媒体报道，楼市调控将近4个月，许多开发商资金已经吃不消了的情况，按照业内专家的分析，如果开发商在今年7月开始主动降价，到明年3月市场就能开始回暖。如果开发商到今年年底才开始降价，那么楼市回暖至少会推迟半年，所有人都会很痛苦。
京神农投资执行董事陈宇也表示，近来土地频频出现流拍、交易量大幅下滑，都说明楼市的调控已明显见效。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的认为，今年三四季度将是楼市新增库存大量形成的时期，可能是房价出现大幅下调的时期。
网民：高拆迁成本与高房价是恶性循环
(来源：经济参考报)近日，有媒体报道，北京市拟通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。
对此，多数网民认为，拆迁成本越来越高，在已呈普遍之势。然而，到底是高房价推高了拆迁成本？还是高拆迁成本抬高 了 房 价 ？ 拆 迁 成 本 与 房 价 之间，既相互依托、又相互牵制。这个结不解开，房地产市场的恶性循环难终结。
拆迁成本推高房价
新浪博主陈云峰认为，“买房 子 嫌 贵 ， 拆 迁 房 子 嫌 低 ”；“拆迁费一路上涨，涨的速度大于房价增长速度”；“拆迁推高地价、地价推高开发成本、成本推高房价”，其已经成为隐藏在北京高房价幕后的元凶。拆迁成本提高也会影响土地供应速度，从而“逼高”房价。拆迁成本越来越高，造成大家对房价的心理预期越来越高，“房子都拆不动了”。拆迁难度加大，造成土地供应减少，土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应，要求妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。
“我们要城市房价稳定，必须要政府加大投入向外沿发展，把 基 础 设 施 向 更 广 阔 的 郊 区 引导，有更多的土地参与竞争。我们付出的房价更多的应该用在城市建设和提供公共服务和公共物品上，而不是拆迁成本。拆迁户也要有更远的见识。拆迁可以改变城市面貌，使土地增值，生活品 质 提 升 ， 给自己带来更大利益。”网易博主“洋子”认为。
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被拆迁人合法权益应被保障
网友同时强调，在拆迁过程中一定要保障拆迁户的合法权益不受侵害。
“看上去很高的拆迁成本其实只是参照市价补偿的结果，遏制高房价则拆迁价格自然下降；否则，在房价未降之前，根本没有理由让被拆迁户为了开发商的利益而做出无谓牺牲。高拆迁成本和高房价谁推高谁是个复杂问题，就好比先有蛋还是先有鸡，不能仅凭一家之言，就将高房价归罪于拆迁成本。从社会资源配置的角度来说，拆迁成本无疑需要控制，但这有一个重要前提，即被拆迁人的合法权益得到充分保障。”一位网友认为。
控制拆迁成本到底该怎么办
对于应该如何控制拆迁成本，有网民认为，拆迁应该阳光透明，以房补房，丰富补偿形式。
“一是阳光拆迁，政策透明，不让公众在猜疑中觉得自己吃了亏。目前，拆迁补偿的公开程度远远不够，人为制造了想象空间，‘早走早吃亏’的观念依然大行其道。二是加大政策房的供应力度，让被拆迁者拿到的补偿款能买得起房，并适当考虑拆迁 地 区 与 政 策 房 地 区 的 区 位 价差，给出相应补偿。三是可适当考虑以相对紧缺的公益资源，弥补被拆迁者在经济上没能被满足的部分。比如，针对被拆迁户的实际情况，安排就业岗位，优先安排子女在公立幼儿园入托等 。”千龙新闻网网友“生”认为。
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