[摘要] 楼市调控新政3个月后,很多人质疑房价是真跌还是“假摔”,虽然来自深圳市规划国土委的成交数据显示:一手楼、二手楼成交价都有较大幅度下跌,但同时也有中介称:去除楼市成交结构的影响,深圳楼价几乎未降。
楼市调控新政3个月后,很多人质疑房价是真跌还是“假摔”,虽然来自深圳市规划国土委的成交数据显示:一手楼、二手楼成交价都有较大幅度下跌,但同时也有中介称:去除楼市成交结构的影响,深圳楼价几乎未降。
近日,深圳中原地产发布其7月领先指数,这一指数由中原地产监测185个楼盘的成交价得来,该领先指数显示,全市6区185个楼盘成交均价为17174元/平方米,环比下跌2.16%。中原地产认为,房价下跌的行情顺延6月进一步下探,说明此次楼市新政调控并未现松动,依旧保持其效果和力度。
新政后3个月成交均价跌幅为7.46%
对楼市新政有热切期望的人来讲,最近房价的变动总是让其十分关注,新政已过百日,“为何房价却没有下降呢?”这是最近很多看房者的共同感受。
但市规划国土委即时公布的数据统计却显示,今年1—6月,深圳每月新建商品房均价分别为23117元/平方米、24165元/平方米、20216元/平方米、20381元/平方米、18998元/平方米和17895元/平方米,这一数字显示:“和年初相比,6月房价下降了22.6%”。
在这种对比下,市民难免产生房价“假摔”的嫌疑。一名中介告诉记者,楼市新政出台后市场上成交房子的都由刚性需求购买,且大都是90平方米以下的小户型,那些传统投资客青睐的大户型、豪宅鲜有成交,这种结构变化就会使得成交均价大幅回落。此前也有中介对媒体表示,去除这种楼市成交的结构影响,深圳房价几乎未降。
中原地产的领先指数和市规划国土委公示的成交价格相比,前者由于是对185个样本楼盘进行监测,很大程度上去除了成交结构对成交均价的影响。该领先指数显示,5—7月价格持续走跌,其中5月的领先指数显示房价环比下降2.9%,6月这一数字是2.4%,加上7月环比下降2.16%,新政后3个月,深圳185个样本楼盘成交均价跌幅为7.46%,尚不足10%,这也和官方统计数据有很大出入。
上月成交量有回暖迹象
从7月的领先指数来看,该月跌幅较6月已放缓。中原地产表示,就7月整体的成交量来看,出现了回暖的迹象,一方面一些刚需置业者经过3个月的观望,认为房价不会进行大幅下调；另一方面,房屋租金上涨也带动了置业者入市的积极性。
中原地产市场研究总监王世界告诉记者,7月,深圳二手房成交氛围持续回升,入市的绝大部分都是刚性需求者,包括首次置业者,迫切型置业者和改善型置业者,尽管如此,楼盘价格仍处于弱势。
根据中原地产统计,在用于编制指数的185个样本楼盘中,83%样本楼盘价格相比前3个月均价出现下跌:约9%的样本楼盘价格跌幅大于10%；23%的样本楼盘跌幅在5%—10%之间；有51%的样本楼盘跌幅小于5%；18%样本楼盘价格相比前3个月出现上升,其中11%的样本楼盘升幅小于5%,3%的样本楼盘升幅在5%—10%之间,仅有3%的楼盘上升幅度大于10%。7月出现价格下跌的样本楼盘小幅增加,表示有更多楼盘进入下跌通道,价格涨跌幅度的分布出现较为明显变化。相比6月样本楼盘价格涨跌分布,价格下跌幅度在5%—10%的样本楼盘比例上升,相反价格涨幅在小于5%的样本楼盘比例下降。
王世界表示,从领先指数来看,房产新政的调控并未松动,房价短期内会保持下跌趋势,全市成交量能否有更大的上升空间,仍要看供应量能否稳定在较高水平。
楼市新政后深圳16%二手房价格不降反升
楼市新政出台已近4个月,深圳楼市进入胶着期。近日有购房者称在“史上最严厉的楼市调控政策”之下,其所要购买的房子价格不降反升。记者了解到,深圳楼市调控已近4个月,鉴于房价并没有出现如购房者预期般的大幅下调,不少购房者准备入市,此时也有业主趁机提高放盘价,造成了房价不降反升的局面。中原地产市场研究总监王世界也透露,中原统计有16%的二手房在楼市新政后不降反升,但这和个别业主借买家入市趁机涨价的现象都属正常现象,不能改变楼市整体下行的总体趋势。
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“深圳的确有房子逆市涨价”
有购房者反映,其所关注的位于福田区彩田村的房子价格在近期不降反升。该人士在7月16日看了彩田村的一处房子,71平方米售价145万元,且楼层、朝向都很好,该人士一时犹豫,这处房源以143万元的价格被售出。最近几天去看房时,发现彩田村的同样户型,且朝向、楼层都不如原来那套的房子开价148万元,“是不是最近房价又开始涨了呢”?
“深圳的确有房子的价格在逆市增长。”中原地产市场研究总监王世界表示,根据中原的统计,在185个监测二手房样本楼盘中,有16%的楼盘成交价呈现上涨趋势,而“彩田村的例子也正好符合上涨楼盘的特点”。
王世界解释称,在一些性价比比较高的片区,如福田南、前海,房价在楼市新政后下跌幅度非常小,价格坚挺,“像彩田村,周边环境配套完善,入住率高,放盘量不多,想买的人却不少,造成了一有盘源放出就很可能被买走的情况,这种楼盘价格很难下降”。
部分业主返价
在深圳一、二手房成交都非常活跃的龙华坂田片区,也有二手房业主逆市高价放盘。中原地产龙华坂田片区总经理李志强告诉记者,虽然龙华坂田片区被认为是深圳房价虚高的区域,也最有可能领跌,但“说的是新房,二手房到现在还没有任何跌的迹象”。在龙华坂田片区,新房约2万多元/平方米,二手房约1.5万—1.6万元/平方米,一二手楼价格相差较大,二手房价格坚挺。
买家急入市造成了部分业主的返价。李志强称,几个月调整后,楼价没有明显下降,买家入市使得需求上升,部分放盘业主趁机提高价格试探市场。“有的业主提高10万元,买家去看房时候,卖家就多了10万元的议价空间,整体上造成了放盘价的虚高。”李志强表示,这种现象最终造成楼价还在涨的假象,“但真正的价格还是要看成交价”。
根据中原的监测,楼市新政后深圳二手房价格相比4月下降了10%左右,和年初时基本持平,“在楼市整体下行的趋势下,个别楼盘上涨属于正常情况,但无论是个别业主提高放盘价,还是市场价格仍在上涨的部分楼盘,都不会影响目前楼市整体下行的趋势”。
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