[摘要] 全国很多大城市“全面开花”式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。
房租大涨并非炒作所致
（来源：中国证券报）5月以来，伴随着物价上涨，多个重点城市的住房租金也明显上升，北京、上海、深圳、广州、天津、大连等城市的房租同比普遍上涨15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租涨幅甚至高达50%。甚至有媒体称，房租上涨“堪比绿豆”。
对于前一段时间绿豆、大蒜等小品种农副产品价格的暴涨，发改委等部门给出的权威解释是，“幕后有游资在串通哄抬”。同样，房租上涨也被部分专家解读为“中介趁机抬价和炒作的结果”。
表面上看，房屋中介公司确实有炒作的嫌疑。在二手房销售量冰冻之后，房屋中介公司的生存遇到问题，希望通过租赁市场弥补收入的损失，租金上涨有利于中介提高收入。因此，要是能够炒作，它们是有炒作动机的，撺掇房东提租也是可以理解的。
不过，很多大城市“全面开花”式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。
首先，中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介机构不可能成功炒作甚至操纵租金价格。以北京为例，目前，市场上大大小小的房屋中介机构超过2000家，前五大中介在租赁市场上的份额，显然不足以决定价格。
其次，作为房屋租赁市场的供给方——房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。除了通过中介机构外，还有相当部分房屋租赁是房东与租客直接谈判达成的。如果为数众多、分散各地的房东都能形成“价格共谋”，那我们将很难再信任市场经济。
因此，在房租上涨过程中，中介至多是推波助澜，而不可能是始作俑者和主导者。房租上涨的原因，应远远不是中介炒作这么简单。
房租不断上涨的基础，无疑应是房屋租赁市场“供小于求”的趋势性关系。
如果说，高房价下越来越多的居民被迫选择“转购为租”，在短期内增加了租赁需求，是房租上升的初始动因。那么，人口向城市的流动并定居，是租金上涨的中长期推动力。与上世纪80、90年代不同，近五年来，人口流动呈现出的明显趋势，一是向大城市聚集，二是移民倾向加剧。其中，最典型的是，大学毕业生住房需求庞大。大学毕业生、公司白领、事业较成功的自由择业者等纷纷进入北京、上海等大城市，且“稳定居住”的持续时间逐年加长。
以北京为例，近几年该市的常住人口数量持续攀升。截至2009年末，北京常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人，北京已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算，每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米，折合建筑面积约1900万平方米，以每套100平方米算，也高达19万套。而近年来，北京新建商品房远不足以满足这一新增住房需求，因此，新增人口的住房需求将主要通过租赁市场来满足。
另一方面，整体物价的上涨也对租金上升产生推动力。今年以来，包括粮食、蔬菜在内的多种商品价格显著上升。今年5月，居民消费价格指数同比涨幅突破3%，创近19个月来的新高。比较效应加之房屋维护成本的提高，也助长了房租的上涨。
不过，对于房租上涨的负面效应，政府有关部门也应引起重视。以目前的租金水平看，部分城市的城镇居民租金占收入的比重已接近40%，生活压力已然过大。而作为城市的管理者，在房价过快上涨时，出手调控防止资产泡沫；在房租价格大幅上升之际，更应当出台相应措施保障住房民生。
【延伸阅读】
高房租比高房价更关乎民生
（来源：中国信息报）近来，多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、广州、深圳等一线城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好、公共资源便利地区的房租价格涨幅甚至达20%。此外，房租价格上涨风潮也开始向二三线城市蔓延。
对于房租上涨的原因，分析人士认为，近期租赁需求大幅上涨是导致租金上升的主要原因。如大学毕业生有较大的租赁需求，但租赁房源未见明显增加，供需关系改变推涨租房价格。值得一提的是，自楼市新政出台以来，国内二手房成交量大幅下降，国内中介行业已经步入“寒冬”，而租房业务成了房产中介的救命稻草。很多房产中介手握大量房源，通过各种方法提高房租，这在一定程度上对租房价格上涨也起到了推波助澜的作用。
事实上，房租上涨比房价上涨更应引起警惕。因为房租是比房价更事关群众切身利益的事情，房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会加大刚毕业的大学生以及广大社会弱势群体的生存压力。高房价已在一定程度上影响了和谐社会的建设，若再加上高房租等关联问题或将增加社会的不安定因素。
笔者认为，监管部门在这个时候不能失语。在房地产调控初见成效，房租却不断高涨的背景下，很容易让人质疑房地产调控的效果，而这或许正是一些开发商所想见到的。因为，房地产领域某些利益集团在房地产调控之时，炒作房租使其上涨，让民众产生抱怨情绪，迁怒于楼市新政，形成“逼宫效应”，从而影响政府进一步调控房地产的决心，使调控变为“空调”。
住房问题事关民生，房租上涨对于社会弱势群体的压力是立竿见影的，平抑房租应成为相关部门必须解决的当务之急。对此，相关部门应该加大对困难群众房屋租赁的支持力度，加大廉租房、公租房等保障性住房的建设力度。同时，房地产的宏观调控应将房屋租赁市场纳入统筹考虑，尽快规范房屋租赁市场，对房产中介以及业主的租赁合规性进行核查，既要避免业主在租赁期内跟风涨价，给租赁人带来的损失，又要对哄抬房租的房屋中介进行严厉查处。
国土资源部部长徐绍史在日前召开的第17次部长办公会上表示，将研究进一步加强房地产用地管理和调控。住房和城乡建设部近日也在山东青岛召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。种种迹象表明，中国楼市的第二波调控局面逐渐形成，新一轮的楼市调控新政将租赁市场纳入其中值得期待！
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
