[摘要] 中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！
楼市“乱花渐欲迷人眼”，在这眼花缭乱的背后，房价是否像某些地产商所言在做“俯卧撑”？今年楼市的疯癫主要是各级地方政府和银行的“托市”政策所导致，是由于投机过甚所导致，中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。
楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心；其次是各级地方政府（包括银行）的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。
潜在因素
1978年中国实行改革开放后，尤其是近30年来，中国房地产业的发展突飞猛进，逐渐成为中国经济发展的龙头产业之一；同时也是本轮“经济过热”的源头而成为国家连续几年宏观调控的重点行业之一。
尽管我国房地产业发展迅猛，但与房地产市场健康发展相匹配的、科学完善的房地产金融体系却没有相应建立起来。目前房地产业主要通过银行间接融资来实现企业发展，而通过企业债券、股票、信托投资、房地产投资基金等渠道直接融资的数量和比例较小。
房地产业与银行业过于紧密地捆绑在一起，从国外成熟市场经济国家发展的历史经验来看，可能蕴藏着较大的金融风险。美国曾经的储贷危机和今年的次级债危机都是非常典型的例证。
因此，本文拟通过介绍中国房地产金融的发展历程，揭示在宏观调控下中国房地产金融的主要问题；通过比较成熟市场经济国家在应对宏观调控的房地产金融创新实践，分析中国房地产金融创新的环境，提出完善当前房地产金融创新的措施和建议。
研究的背景与目标
过去的十年，虽然受到东南亚金融危机的影响,但中国经济仍然保持了稳健高速的增长,2009年末GDP增幅达到8％以上，预计2010年将超过这个数字。中国经济的这种超常规、长周期、高速度的发展，与之相随的是城市化和工业化速度加快，同时由于住房福利分配制度的取消，居民住宅消费的积极性爆炸式增长，使中国的房地产业也随之高速发展，房价年年攀升。
但数年积累下来的房价和投资增长，特别是2007～2009年间中国大多数城市房地产价格的突然暴涨，使中央政府意识到了潜在的金融风险，政府自2003年起连续出台宏观调控措施以抑制房地产业的过快发展。针对房地产市场的经济和行政调控举措于2010年达到了顶峰，同时也收到一定效果。但2009年以来虽然宏观调控形势并未减缓，但一线城市和部分二三线城市的房地产价格仍突然呈加快上涨格局，表面上针对房价的调控措施并未获得明显成效。
土地和资金是房地产开发的两大命脉，而土地的获取在公开市场上主要依靠资金实力，因此资金要素是房地产开发中最重要的要素，所以，房地产的核心问题说到底还是金融。可是，无论是实施银行业对外开放的主导思想和战略方针，还是人民币汇率日渐上升的趋势，以及国内通货膨胀和利率上升的压力，都使中国的金融业和银行业面临着前所未有的挑战。考虑到银行业在近些年信贷发放中的逐年扩张，特别是在房地产开发贷款中所占比例的居高不下，以及居民住宅消费贷款－个人住房按揭贷款金额在银行业务中的比例迅速上升，银行业与房地产业发展的相关联系越来越紧密，银行业也越来越可能受到房地产市场大幅波动的影响。
借鉴国外发达资本主义国家的成熟经验，由资产泡沫引发的金融危机对整个社会经济的伤害。无论是80年代的美国的储贷危机、日本的泡沫经济，还是90年代的东南亚金融危机，我们都可以发现，房地产是泡沫经济中的主要载体之一，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张则对泡沫经济具有推波助澜的重要作用。
撰写目的也就是想通过介绍国外发达国家应对宏观调控时所采取的房地产金融创新举措，结合中国政府在此次宏观调控中已经鼓励和支持的房地产其它融资方式，指出中国房地产金融发展的趋势和必经之路。希望通过本文能引起人们对房地产金融问题的密切关注和更为深入的研究与探讨，不要一味地、单纯地呼吁减少房地产业的开发信贷，而是从标本兼治、开拓创新的思路上整体考虑房地产业的融资问题，并期待着能为政府决策和实际业务部门的工作提供一些有益的参考和借鉴。
研究的理论与现实意义
中国宏观调控下房地产金融所存在的一些特殊性和本质问题，就我国房地产宏观调控的背景、成因、内容和政策实施效果等问题进行了一系列地分析。由于中国房地产融资结构较为单一，主要集中在商业银行，因此，结合宏观调控，阐述了调控对中国银行业的主要影响，在融合国外成熟市场的发展经验后，指出了中国在宏观调控背景下房地产金融转变的指导思想和发展对策。
根据中国目前的实际情况和房地产开发企业的潜在融资需求，罗列宏观调控背景下房地产融资的各种业务创新方式，探讨短期内房地产融资方式转变对宏观经济面和银行业的直接影响。另外，笔者结合自己工作的实践，针对目前中国房地产金融创新中的部分空白点，提出了符合实际情况的融资业务创新建议。
笔者长期从事房地产开发管理，身处房地产金融和开发实务的前沿，并且希望以务实的精神和宽阔的视野去系统地考察和思索中国宏观调控背景下的房地产金融问题，并寻求解决现实问题的有效途径和方法，这应当是具备一定理论价值和较强现实意义的。
文献综述
房地产金融理论起源于货币经济学研究的理论基础，自李嘉图的货币数量论、费雪的《货币的购买力》、马歇尔的现金余额数量理论和维克赛尔首创的累积过程学说开始，到凯恩斯的《就业、利息和货币通论》与汉森、希克斯的IS－LM、AS－AD模型等的进一步发展，以及托宾资产选择理论、斯蒂格里茨的信贷配给论和卢卡斯的货币周期理论等的持续开拓，通过逻辑上分析各种货币理论的发展过程，从而为有效实施房地产金融提供了扎实的理论依据。
现代金融理论认为，房地产金融系统的不稳定性和融资风险可以从以下几方面进行解释和分析。一，金融体系脆弱性假说，明斯基（1982）提出了金融不稳定假说，从借款人和放款人的角度，用代际遗忘和竞争压力解释金融危机的循环往复，银行由于其固有的特征，具有“自我实现”的脆弱性。二、弗里德曼（1963）的货币主义解释，他们认为金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的失误使小灾难变成了剧烈的体系崩溃。三，信息经济学的解释，其理论依据在于信息不对称所导致的逆向选择（阿克洛夫1970）和道德风险（詹森与麦克林1976）。四，信贷周期理论的解释，瑞维尔认为金融系统内部竞争最终导致不良的银行行为，而房地产市场一直是信贷周期影响经济的主要渠道。五，行为金融学的解释，房地产融资的系统风险的另一个重要原因是房地产金融市场主体的非理性行为。
国外有关房地产周期波动的解释主要分为三类：基本经济条件（帕赫与鲍恩1994，巴拉斯与弗格森1985）；预期（艾德斯坦与保罗1999）；国际传导机制（伯特兰1996，莱纳伍德1997）。在新世纪到来之前，以清泷宏信和摩尔、伯南克以及青木等为代表，探讨了在“金融加速器”框架下的房地产周期和信贷周期之间的交互作用。
国内系统的房地产金融研究是从20世纪90年代初住房金融的研究起步的。由于当时是中国社会从福利分房向货币化自购住房转型的起始时期，因此，这段时间中国的房地产金融理论研究主要集中在住房金融方面，如董寿昆的《住宅商品化与金融》（1992）、唐一平的《论我国住宅融资系统的选择》（1992）、张健的《中国城市住房金融体系的内涵、意义和目标》（1993）和王尊亭的《关于我国住房金融体制发展趋向的思考》（1994）等。
21世纪初，随着中国住宅商品化的逐步完善和宏观经济的持续发展，以及办公楼、商业用房和工业用地等方面的全面开花，中国的房地产金融理论由住房金融这个点向面进行扩散，如陈钊的《论住房抵押贷款利率的多元化》（1999）、朱宝宪的《中国开展资产支撑证券化融资的研究》、毛志荣的《房地产投资信托基金研究》（2004）和 飞的《中国房地产融资风险防范－理论与实证》（2006）等。由此可见，中国房地产金融理论的研究尚处于萌芽和起步阶段。
研究方法
将主要采用理论分析和实证研究相结合的方法，以美国储贷协会危机为典型案例，剖析了国应对宏观调控的房地产金融创新举措；同时将中国宏观调控下的房地产金融市场的发展状况与国外成熟市场进行对比，从而证明中国房地产金融在宏观调控下的变革方向和发展趋势。中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！有利于中国经济发展方式的转变！
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