[摘要] 楼市又见买房违约潮，退房潮凸现“政策性违约”法律难题。
楼市又见买房违约潮
“房主贪，买家怕，大家都要赌一把。”谈起买房一个月来的两次违约经历，章先生长长地叹了一口气。
章先生在北京西三环一家国企工作，去年下半年结婚后决定买房。章先生锁定了目标：西四环或北四环附近，首付80万、总价约200万的二手房。从去年底开始，他看了不下十几套，“房子的价格一天比一天高”。
今年以来北京地区房价再度飙升。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京15家重点房地产经纪公司调查显示，一季度15家被调查单位的二手住宅成交量比上年同期增长15%，其中，3月成交量比上年同期增长40%，3月房价单月上涨12.4%。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月预计开盘的40个项目中，开盘均价已经达到了24150元每平米，比3月上涨14.3%，五环内继续突破3万元。
在房价猛涨的情况下，媳妇天天跟章先生吵架，埋怨他不早点买房。恐慌之下，章先生3月初定了一套东北三环附近70平米、170万的小房子，中介及税费10万左右。
然而，签订协议交完5万定金，卖家要么联系不上，要么今天拖明天，明天拖后天。“我感到事情不妙。后来卖家终于来了电话，提出三个方案：要么退我们5万定金和中介费，再赔我们1万；要么加价15万；要不让我们告他们。很明显就是要加钱。”章先生在中介网站发现，这套房子还挂在上面，价格比当初涨了近40万。
“我是国企员工，上班比较忙，打官司索要双倍定金太耽误精力。再说官司几个月可能都判不下来，判下来了怎么申请执行也是个问题。”章先生索性拿了赔偿金继续看房。“没办法，当时房价涨得厉害。遇到房价一天一万地涨，谁也会选择毁约不卖，唉！”
北京通州区法院宋庄法庭的调研报告显示，2009年北京二手房成交量突破4万套，相当于前三年的总和，下半年房价上涨大约40%至80%。买卖合同签订后到房屋过户前，价格上涨幅度远超合同约定的违约金或者定金，部分卖房人产生“卖亏了”的心理，想方设法解除、终止买卖合同，进而形成诉讼。今年前三个月，通州法院宋庄法庭受理房屋买卖合同纠纷案件37件，已 过去年全年受理此类案件的总数，比去年同期增加462%。
4月初，章先生终于看中了北四环和北五环之间的一套80平方米的两居室。“我长了个心眼，只交了2万元定金，因为在政策出台前，有些媒体天天批评房价问题，我感觉要有政策出来了。可能房东也觉得如果房价上涨的话2万元违约成本对于他也比较低，于是同意了这个数目。”
签约第二天，章先生就听到政府出台了10年来最严厉的调控政策，降价新闻随之而来。面对严厉的房地产调控政策以及预期中下挫的房价，章先生决定违约。“房主还算通达，因为我们没跟他追要定金，等于他们白拿2万。但我还没交4万中介费，中介天天威胁要告我，还鼓动房主一起来告我。看法院怎么判了。”
章先生目前持币在手，他感觉房价松动了。“大家都冷静下来了，学院路一带已经比3月份跌了10%。富润家园3月底卖3万左右的，现在2.8万。文慧桥的枫蓝国际70平米大一居，上个月还有270万成交的，这个月230多万没人要。不过，2009年石景山某楼盘才1.1万，现在2.5万，就算下跌30%，还要1.7万，这其中的泡沫怎么说得清呢？”
4月14日开始，一系列宏观调控政策密集出台后，北京楼市成交量明显下滑。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，近期来自买房者的违约数量显著增加，其中以银行首付提高、无力凑足首付为理由违约的客户占到了买房违约总数的80%。很多新近已经销售的房源，也有人酝酿退房，预计5月以后将迎来一批违约潮。（来源：中国证券报）
“退房潮”现象频现
房贷新规定“卡”住了相当一批购房者,由于贷款申请被驳回,不少购房者无奈加入退房行列。
凯盛经略公司副总经理赵炜告诉记者,此次第二套住房认定标准比较严格,只要是曾经有过贷款记录的购房家庭,无论是置换、自住还是投资,不管之前的贷款是否结清,甚至是还清贷款后已出售,想要贷款置换一套房源的,都按第二套房贷新规定执行。
由于无法顺利获得贷款,上海二手房交易市场出现了一波“退房潮”。凯盛经略客服部经理周敏透露,合作的中介或由该公司接触的二手房交易中,已有20%-25%的购房者要求退房,这些客户基本上都是只签了意向合同,还没签买卖合同的购房者。在严厉的调控政策下,客户普遍预期房价会下跌,因此宁可损失小部分定金,也要求退房。
“另外,目前房价动辄一两百万元,也有一部分刚性需求因为没有办法承受多付一成首付、以及1.1倍的上浮利率而选择退房。”招商银行一位工作人员说。
退房潮凸现“政策性违约”法律难题
连日来楼市调控新政密集出台，导致新一轮房屋买卖纠纷案件将涌向法院。因政策调整造成购房人退房或“断供”，是否属于《合同法》规定的“不可抗力”，是否可以免除买房人的违约责任？法律界对此说法不一。相关人士建议，法院应尽快对此类纠纷进行调研，以统一裁判标准。
北京中原三级市场研究部发布的数据显示，2009年以来北京二手房市场违约中，90%是卖方因为房价上涨过快，认为售价过低而违约。今年4月15日以后，买方违约现象集中出现。据悉，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。
此外，一些一手房买家也开始酝酿退房。北京中原预计，5月份以后商品房、二手房将迎来一波违约潮。多位法官表示，由政策调整带来的房屋买卖纠纷案件，近期将开始集中涌入法院。
按照我国《合同法》规定，如果属于该法规定的“不可抗力”而导致合同无法继续履行，买房人将不承担违约责任，也就是说买房人在签订购房合同时缴纳的定金或首付款等，卖房人应如数退还。那么因为政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房，或者因为银行停止对三套房发放贷款，导致合同无法继续履行，是否属于“不可抗力”？
对此，门头沟法院的有关法官认为，因为政策调整导致的违约，不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”。对于“情势变更”导致合同无法履行，购房人要求退房，有可能不承担违约责任，法院可能会判决解除双方的买卖合同，卖房人退还定金和首付款；也可能会判决修改合同，在还款期限方面给予延长。
市一中院有关法官则认为，政策调整导致违约，不应属于《合同法》中规定的“情势变更”。如果法院以“不可抗力”或“情势变更”判决解除双方的买卖合同，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。
民法专家、人民大学法学院教授史际春表示，我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，他个人认为政策调整导致买房人无法履行合同，应该属于“不可抗力”。
记者采访到的法律界人士均表示，由政策调整造成的房屋买卖纠纷，还是个新课题。法院应尽快对此类案件进行调研，以统一裁判标准。（来源：北京青年报）
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