三季度常州楼市开发投资探底回升 销售走高

——三季度常州房地产市场分析

房天下综合整理  2009-11-06 09:10

[摘要] 2009年我市房地产市场受宏观环境及周边市场影响，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展的利好政策影响下，今年三季度我市房地产市场呈现回暖态势，施工规模有所扩大，销售市场持续走高，企业资金压力缓解，开发商投资信心提升。现对前三季度房地产市场运行情况分析如下。

2009年我市房地产市场受宏观环境及周边市场影响，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展的利好政策影响下，今年三季度我市房地产市场呈现回暖态势，施工规模有所扩大，销售市场持续走高，企业资金压力缓解，开发商投资信心提升。现对前三季度房地产市场运行情况分析如下。

一、房地产市场运行特点

   1、开发投资探底回升，住宅投资增幅较小。1-9月，我市完成房地产开发投资219.4亿元，同比增长20.0%，增幅比上月提高3.1个百分点，比7月提高10.3个百分点，增幅创年内新高。

从投资构成看，1-9月，建筑工程投资125.1亿元，同比增长16.1%；安装工程投资24.6亿元，同比增长89.2%；其他费用投资68.0亿元，同比增长16.4%，其中土地购置费25.8亿元，同比增长69.7%。

从投资用途看，办公楼、商业营业用房和其它投资的增幅均领先于住宅投资增长，其中办公楼完成投资11.6亿元，同比增长98.0%；商业营业用房完成投资35.7亿元，同比增长30.6%；其它投资17.5亿元，同比增长72.9%；住宅开发投资142.0亿元，同比增长7.4%。

从投资走势看，1-9月全市房地产投资速度呈探底回升态势，增速波动相对较小。

2、施工面积增长较快，小户型住宅进一步增多。1-9月，全市房地产企业施工房屋面积2509.4万平方米，同比增长16.2%。

从施工房屋构成来看，住宅施工面积1803.8万平方米，同比增长14.0%，占房屋施工面积的比重为71.9%；商业营业用房施工面积361.8万平方米，同比增长26.9%，占房屋施工面积的14.4%；办公楼施工面积92.6万平方米，同比增长9.5%，占房屋施工面积的3.7%；其他房屋施工面积251.2万平方米，同比增长21.6%，占房屋施工面积的10.0%。

从施工住宅的户型结构看，小户型住宅进一步增多。1-9月全市施工90平方米以下住宅479.8万平方米，占住宅施工面积的26.6%，比重较上年末提高5.3个百分点；市区施工90平方米以下住宅440.7万平方米，占住宅施工面积的28.4%，比重较上年末提高5.6个百分点。

（以上数据来源于常州统计局，由常州搜房网综合整理）

3、开工速度加快，新开工面积逐季增加。上半年我市商品房新开工面积一直处于负增长，但进入三季度，随着实体经济的好转，国房景气指数保持强劲回升势头，我市楼盘新开工情况明显好转，三季度新开工面积同比出现增长。1-9月全市新开工房屋施工面积566.3万平方米，同比增长18.6%，增速比上半年增加21.8个百分点，比一季度增加41.6个百分点，其中住宅新开工房屋施工面积416.2万平方米，同比增长34.6%；商业营业用房新开工房屋施工面积83.0万平方米，同比增长23.8%。

   4、现房销售大幅上升，商品房销售持续走高。1-9月全市销售商品房面积566.7万平方米，同比增长66.9%，其中销售商品住宅面积502.3万平方米，同比增长71.7%。1-9月市区销售商品房面积462.2万平方米，同比增长75.5%，其中销售商品住宅面积410.7万平方米，同比增长79.3%。

现房销售情况：1-9月全市现房销售面积84.6万平方米，同比增长1.5倍，其中住宅的现房销售面积为72.5万平方米，同比增长1.49倍。市区1-9月现房销售面积50.3万平方米，同比增长1.1倍，其中住宅的现房销售面积为42.5万平方米，同比增长96.8%。

期房销售情况：1-9月全市期房销售面积482.2万平方米，同比增长65.6%，其中住宅的期房销售面积为429.7万平方米，同比增长71.9%。市区1-9月期房销售面积411.9万平方米，同比增长72.3%，其中住宅的期房销售面积为368.1万平方米，同比增长77.5%。

5、资金到帐情况良好，定金及预收款大幅上升。1-9月房地产企业本年到帐资金364.2亿元，同比增长54.9%，其中国内贷款58.7亿元，同比增长75.9%，占本年到帐资金的16.1%；利用外资10.6亿元，同比增长280.8%；企业自筹资金64.4亿元，同比增长18.3%；其他资金230.4亿元，同比下降91.8%，其中定金和预收款138.0亿元，同比增长60.8%，占全部到帐资金的37.9%，比去年同期上升6.1个百分点。定金和预收款持续上升，表明企业资金回笼速度在加快，为后续开发投资储备了充足的资金。

（以上数据来源于常州统计局，由常州搜房网综合整理）

二、当前房地产市场回暖因素分析

今年以来，我市房地产开发投资增幅逐月回升，特别是4月份以来掀起了一波销售热潮，市场出现回暖迹象，分析其主要原因：

   1、政策“救市”。2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续、并加以强化。2008年下半年在金融危机冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等，12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围，并对第二套房贷作出原则性的宽松规定，各项救市措施对房地产回暖起到决定性作用。

2、开发商“献身”。经过2008年与市场博弈的严峻考验，开发商慢慢地对市场情况有了更加客观理性的认识。面对一直持币观望的客户，开发商主动迎合市场，采取打折等各种促销活动，通过打破市场僵局，创造局部市场竞争优势。

3、需求“托市”。2007年底开始出现的房地产市场调整，进入2008年逐渐明朗，使房地产投资、投机性风险进一步增大，购房者对未来预期发生了变化，购房意愿下降，致使2008年商品房销售量大幅萎缩。到了2009年，被抑制了一年的刚性需求在客观上有释放的需要。

（以上数据来源于常州统计局，由常州搜房网综合整理）