做认真的事 写认真的字
2019年的常州楼市，基本面比2018年要好一些。
年关将至，地产人和购房者都很焦虑，市场怎么走，方向如何，成了双方都关注的重点话题。
对于这个话题，笔者不能说是做预判吧，大致说下我的几个观点，仅供参考。
01|壹
房价大规模上涨的刺激性因素已不存在。
在前面的一篇文章中我已经表达我的观点（两个月后，迎接常州楼市定局！），现在我依然保持这个观点。
基本上，剩下的这两个月，常州楼市的基本面就能初步形成。
（1）价格方面：
新房市场，随着一些高价项目的入市，目前常州的新房市场房价阶梯基本已经形成，整体的房价体系维持在1w-4w元/㎡的单价区间之内。4w是一个天花板，如果年内突破不了，基本就是不会突破了（项目均价）。1w是底线，基本上目前哪怕是乡镇，新项目也很少贴着1w这个价格卖了，但也还有可能会出现，因为商品房市场下沉这个趋势还不会变，不成熟的乡镇价格相对肯定偏低，但很难跌破1w这个底线了。
目前来看，常州的新房成交均价维持在16500元/㎡（不含金坛溧阳），这个数据未来基本会维稳，基本上，这个数据目前也是常州房价的一个中位数了。但依然要注意的是，接下来的两个月，仍将会有不少高地价项目上市，结构性的价格上调依然会是一个趋势。
二手房方面，很显然，下半年挂牌价格已经出现回调，个别的高价项目资源不可能会有所复制，不具备代表性。年底之前，二手房价格上升的可能性并不具备，而来年二手房价格大幅上涨的刺激性因素暂时还不具备，除非出现大的规划调整和刺激性政策。
值得注意的是，随着时间的推移，市场上次新房上市量（限售期满的新房）肯定会增多。而这些项目和区域内的新房肯定将形成价格制衡。前几年发展比较快，次新房比较多的区域的新房市场受到的冲击将会增加。
（2）区域规划方面：
目前来看，常州几个重点区域的规划基本已经落实。热门板块如武高新、新龙板块、钟楼开发区、凤凰新城、天宁新城、经开区等等。交通、商业、教育、公共配套等各个方面的配备该到位的已基本到位，随着地铁5、6号线先行的落实，未来几年的重点板块也基本成型。各个区域的硬伤和优势也都已经很明显。也就是说，各个区域在规划方面能够起到促进作用的，已经不具备从天而降的大型规划了，小的规划方面如新增的商业配套、教育配套等等，或许还能带来一些小幅刺激。
（3）供求方面：
这几年整体来说常州的新房供求是趋于平衡偏紧的状态的，部分区域甚至供应量偏低。根据国土局公布的三年滚动供地计划来看，常州市区（不含金坛溧阳）每年的经营性用地供地计划基本维持在3000亩左右，而今年这个任务在前三季度已基本完成。同时，进入今年三季度以来，整体的新房商品房供应也开始走高，下半年市区住宅供应已超过220万方，接下来不足两个月的时间里，依然有多个纯新盘项目有入市节点。
不难判断，按照目前的供地和推盘节奏，未来的市场供应依然会保持这个节奏。从2020年的各区域曝光的重点地块来看，主要还是会集中于目前的一些热门区域，而随着需求的压榨，这些区域未来的去化肯定会有一定的压力。无论如何，2020年，整体供求依然会趋于平衡，但区域供求分化将拉大。
（4）政策方面：
常州的整体购房政策一直是宽松的，落户政策也是。
除了2017年出的限售两年的政策外，常州基本没有大型的限制性政策，当然常规的限贷也是有的，至于限价方面，我认为肯定有，但并不严格。
同时由于落户政策的放松，相对来讲也给了一些小户型房源，包括住宅性质的公寓和老破小开了一道政策口子，流动性明显增强。
从目前的整体趋势来看，这种相对宽松的政策环境，还会持续保持下去，常州作为非热点城市，历史上没出过过于严格的限制性政策。
（5）产品方面：
土拍重启以来，常州市场上号称认真做产品的开发商越来越多了。尤其是近两年，任何一个新开发商或者在常州市场有一定市场基础的开发商的新产品入市，宣传上都带着一种、的“高配光环”。
如果不出意外，常州市场上的产品，应该呈现出一种“忽如一夜春风来、千树万树梨花开”的盛世美景。
确实，从这两年新出的产品来看，无论是从面积段还是从产品形态来看，常州市面上的新房都经历了一批更新换代。
这是一个大的跨越，一梯一户、双阳台、精装修这样的产品，慢慢的也开始成为一个普遍形态。
值得注意的是，未来的市场，依然是，这种新的普遍形态的产品占据主流市场。能占据稀缺资源和拥有产品力的项目，依然是稀缺的。
02|贰
2020年开始，开发商的又一大难题将集中爆发。
2017年常州楼市展示新产品频频面世，而经历了这两三年的逐级调整，2020年是一个重要的节点。那就是不少新入市的产品要面临交付了。对于这些项目而言，卖房完成任务其实不算本事，能过了收房这一关，才真正算得上是看见光明。
其实这两年交付的问题并不少，很多房地产项目收房时也曝出各种问题，但最终开发商都能“从善如流”地予以解决，这个方法最厉害的一招就是，接受退房。开发商的底气在于，房价在涨，您今天退给我，我明天或许就可以用更高的价格把房卖出去。前两年常州某知名房企的底复产品爆发大规模维权，就是最终以接受业主退房而告终。但这也导致皮球最终还是踢给了业主，能不能接受原价退房带来的损失是个大问题，所以前两年大多数情况下这些维权不会坚持到最后。
但市场不可能再回到两年前的大涨阶段，现如今维权退房对于开发商来说也会是大的压力。
对于常州购房者来说，产品从刚需到改善的换代意味着什么？常州购房者以前没见过这么多精装产品，对于精装产品的标准值停留在置业顾问的介绍中。而房子跟车子不一样，大多数房子的产品参数 不像车子一样有明细表，或许宣传中的2000元/㎡的精装标准最终到手的时候连一半都不止。每个人对产品的要求也不同，精装产品的做工如何，很考验开发商的实力和“良知”。
总之，2020年，对于不少要交付的项目和要收房的购房者来说，都会是一道门槛，只有能过了这个关卡的项目，才能真正做到品牌立足。
结语
最后说一句，2020年，常州楼市的基本面不会差，但肯定都会很难。
-End-
文∣七千
编辑∣七千
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常州地产圈2019-11-11 10:15:57
