常州楼市风向要变 拭目以待吧!

目前的常州楼市，房价下降几乎是0概率的事情，但市场风向要变是大概率事件，降温肯定是要降的，但说“凉凉”可能还有点为时过早。

一

上周五流出的常州房地产市场16条新规受关注度颇高，更多人关心的是，这些新规对常州的房地产市场会带来多大的影响。而笔者的理解是，该文件不过是对开发商销售行为的一些市场规范，对市场的准入机制并没有大的影响，对市场的走向，更是起不到决定性的作用。但有一点可以肯定的是，如果新规能够落实到位（这是的前提），一方面是对于一些高周转的房企来说，资金流转速度会降低，这就意味着资金链在短期内会受到影响；另一方面购房者的恐慌情绪能得到大幅度的缓解，但由于市场的规范可控性较低，落地难度较大，购房者对市场规范的信任度不高，所以说对购房者购房情绪的影响是期待大于现实。

两年的时间，常州的房价已经实现了两倍以上的翻番，就在这样的情况下，房价依然呈现上涨趋势，这也同样导致了不少项目开盘依然一房难求，这这样的背景下，常州的房地产市场何时才能刹车变成了关注的一个话题，这也是为什么新规的出炉关注度会这么高，甚至还有一部分人，期待能有更严苛的“新政”出炉。

但笔者不期待新政，虽然从政策层面来讲，常州的买房政策历来都比较宽松，历史上还未有过限购，除了2年以上的限售，对市场准入基本上是没有其他政策限制了。但并不是说政策性的压制对楼市的效果就更好，从数据层面来讲，很好的一个例子，自从无锡限购以来，房价数据甚至已经持续几个月低于常州，而土地市场也开始降温。但是，请永远记住一句话，数据是人做出来的，数据不会骗人，但人会骗人。

二

不知道有没有人和笔者有着同样的感受，常州的房地产市场，开始慢慢的透露出一种“降温”的气氛。一方面开发商加速周转，新房市场依然有不少楼盘在上演在“抢房”热播剧；另一方面表现在一级市场，常州的土地市场已经被不少开发商判断为“价位偏高，风险较大”，丁塘河湿地公园西侧A地块的终止挂牌就是一个很好的佐证。

放眼常州市场，从2017年下半年开始，从一级市场拿地的开发商基本上都是规模化的大房企。当房企达到千亿左右的规模的时候，必须通过项目的高周转来加快资金回笼的速度，以新城为例，在常州市场的高速周转表现更为突出，一方面是由于常州是新城的大本营，很多优质资源不言而喻，拿地利益都能达到最优，另一方面常州市场相对周边城市无论是政策层面还是监管层面都相对宽松，加上这两年购买力剧增，新城哪怕是乡镇项目都能实现开盘清盘。但高周转的背后，也是如芒在背，一方面是融资金及负债压力，一方面还必须让项目跑在市场前端。

笔者近期跟一位置业顾问朋友聊天，小姑娘入行大概五六年的样子，从市场低谷一直坚持到了现在，在谈及市场行情的时候，感叹颇多。她所处的项目，在市场的时候拿了地，却因为种种原因迟迟不能开盘，虽然客户意向度很好，但由于节点原因，不少蓄水的客户都转向了竞品项目。小姑娘的感慨是，好不容易碰上了市场环境好的时候，如果再这样拖下去，倒不是怕客户流失，真的是市场马上就要开始转风向了，到时候怕是难卖了。其实这番谈话笔者是有一点震惊的，虽然个人感觉从市场分化面上来讲，确实有些项目开始显现出降温的趋势了，但由于热度高的项目实在太抢眼，而媒体对这种项目总是争相报道，真正能感受到市场有转变的趋势的，往往是房企的高层和一线员工，但很多新进的置业顾问，由于吃惯了市场红利，是不会有这么明显的感触的，再加上其实笔者的这位朋友所在项目热度非常高，能有这么敏锐的触觉，说实话不多见。

再说土地市场，从根本层面来讲，解决房屋问题的最有效的办法确实是增加供应。事实上，这两年来，常州土地市场供应算是比较密集，新房库存量确实在上涨。但是，进入2018年，动辄过万的楼面价，无论是购房者还是开发商，都不禁捏了一把汗。就在昨天，经开区丁塘河湿地公园西侧A地块的流拍，不知道能不能给这个市场打一剂退烧针，经开区总价20亿起价的地，似乎开发商有点不认账的意味。同样，这不是个案，今年常州的滨河小区地块中止挂牌后降低起始价重新挂牌，龙湖原山南侧地块流拍……。但这也不是说开发商不想再常州拿地了，而是只能说，在供地层面上，似乎对区域价值和地块规划的判断还需要更为谨慎，而同时，开发商对在常州拿地，也越来越谨慎，对风险的判断也越来越敏锐。

三

最后再讲一点，关于房价，笔者之前就说过，房价暂未看到拐点，现在依然保持这个观点。即便市场降温比我们预期的速度更快，房价的拐点也不会这么快到来。从目前来看，新入市项目以2017年及2018年的新地块项目为主，这些项目的高成本和项目定位决定了房价基准偏高。而未来的房价差，也只能体现在高端项目和刚需项目，改善项目的房价差之间，以及中心区域的项目和乡镇项目的房价差。同时，中心区域的范围会更加外扩，更中心的项目由于其稀少性房价差会拉的更大。