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常州:反正我是还没看到房价拐点

常州地产圈 2018-07-13 00:11:33

2016年8月,常州房价上涨的转折点,这个历史性的日子,至今让人记忆深刻,就是从这个日子开始,常州人,突然变得,都需要买房子了。在当下,一方面是大批投资客涌入,但另一方面依然有很多人坚信,这个房价只是短暂上涨,还是会降的。两年,一个不短不长的日子,经历了这个周期,买房的热潮依然没有过去,但有一个变化就是,绝大部分的人已经开始坚信,这个房价,是降不下去了。

比房价上涨更可怕的事实是什么,就是这句话,房价降不下去了。

两年前我没慌,现在真的慌了

买套房,对不同的人来说,到底意味着什么?常州现在的市场很有趣,一方面是刚需盘难买,一方面是高端盘抢的人也实在多。备案均价为20797元/㎡的龙洲伊都7月8日开盘,开盘现场据说有人因为没买到房子,差点打起来,而龙洲伊都的户型是160多平,备案总价也要三百多万,有钱人真多!

而这个趋势也正好印证了未来的一个房价趋势,随着新房库存刚需房源的越来越稀少(这里的所谓刚需房源仅简单粗暴的以房价来判断,但事实上,由于市场房源供应的参差性,这个分类其实是不严谨的。)按照目前的去化量,目前市场上的刚需流量大盘库存已然快要见底。例如:华润国际社区、雅居乐凤凰台等,而与这些楼盘同等价格的楼盘,要么位于南夏墅、洛阳,要么位于遥观……当然,还有飞龙的大盘绿都万和城,然而,该楼盘月初01、02地块清盘,操盘开发商易主之事实已浮出水面,而后期的价格定位会是如何,还是未知数。

一旦这些流量盘消化结束,我们面对的事实是什么?常州新房市场的上车标准是什么?未来新房市场的主力只会是两个方向,一是招拍挂地块,二是二手地块。招拍挂地块会是主力中的主力。从去年以来招拍挂的地块来看,价格有备案的大致如下,而这些项目的价格,将会是未来常州房价的基准线。

住的注意的是,这些地块大多是去年成交的,地价的都未破万,2018年已经出现了五幅楼面价破万的地块。

站在这样一个历史节点再想一想,2016年的房价上涨,也许真的是周边投资需求的溢出等外部因素,倒逼常州的房价上涨,带动常州购房者的买房需求。而当下这个时间节点,是常州市场的各种内部说不清道不明的因素,主动逼着购房者不得不买房,而在当下这个市场买房的人,压力是更大的。

常州人买房到底有多难

虽然笔者更新文章没那么勤快,但也很很多网友在后台提问。最近接收到的的反馈是,面对现在的市场,有买房和置换的需求,到底要不要买某个楼盘。笔者可能不会及时回答,但也会很认真的回答每一个问题,的感触就是,如果条件允许,还是建议有需求的购房者,不要有太多犹豫。

首先讲刚性需求,刚性需求的概念其实很宽泛,有些人是资金紧缺但必须要买一套房。这些购房者的买房难点在于,市场上的价格合适的房源基本都要求五成以上首付才有选房资格,而对于这个类型的购房者来说,难度可想而知。同时,不要忘了,压在这类购房者身上的,还有上浮15-20%的利率,这就意味着贷款100万的话就要多付20万左右的利息,这些都是硬伤。

而另外一种刚性需求呢,资金相对宽裕,有置换需求,但也不是完全没有压力,想要买改善类甚至更高端的房源,这类客户的痛点在于,花一大笔钱买一套改善房源,但生活水准却可能因此大大降低。

最后讲一下投资型的购房者,这类购房者问的的话题是,未来房子的潜力空间。其实在笔者看来,现在的房价肯定会涨,尤其是常州未来的房价肯定还是有上涨空间。然而,期房两年交付,限售两年,四年后的房价,有多少人能接盘,有价无市,这才是最可怕的事情。

买房的艰辛已然如此,而为何还是有这么多人趋之若鹜,为什么不买房会心慌,这就是因为,我们买房,不是房产本身,而是房产带来的社会资源,以及阶层划分。常州虽然不是一线城市,但是现在这个房价环境下,炸出了多少有钱人,又透支了多少刚需购买力。但往前看,却看不到拐点……

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