不久前，在国新办举行的“2018年一季度外汇收支数据有关情况”新闻发布会上，国家外汇管理局国际收支司司长王春英表示，外汇局根据上海和深圳试点需求和外汇形势，拟增加上海QDLP（合格境内有限合伙人）和深圳QDIE （合格境内投资企业）总额度。
专家解读说，QDIE不仅可投二级市场外，还包括另类投资、房地产和一级市场。
此前，外汇管理局在2017年重申“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”
一直苦于政策限制，而只在雅加达开发楼盘的绿城中国总裁曹舟南，留意到了王春英的上述表态，预测“大陆个人企业投资开始放松”，认为“是一个非常重大的信号”。很多销售海外房产的开发商也欢呼雀跃，觉得是海外楼市的重要利好。然而，新一轮国人赴海外置业潮真会发生吗？
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QDIE是指符合条件投资管理机构经中国有关部门批准，面向境内投资者募集资金，对境外投资标的进行投资。
《深圳QDIE试点办法》对QDIE基金可以投资的境外投资标的具体范围并无任何明确规定，境外投资主体除可以对QDII现有的投资标的进行投资外，还可对境外非上市股权、境外基金（包括私募股权基金和对冲基金）以及不动产、实物资产等其他标的资产进行投资。
目前获得QDIE批文的机构有41家（招商财富、前海中诚、长城证券、南方东英深圳公司、景顺长城资管、国投瑞银资管、民生加银资管、平安大华基金公司等）。
然而，个人要通过QDIE到境外直接投资房地产却是基本不可能。
因为，QDIE的投资模式都是通过基金对外投资房地产。要想投资，先得投资上述41家基金公司。
然而，过去几年，很多基金公司对海外房地产的直接投资并不多。更多地是投资美国的房地产股票，结果却是率惨不忍睹。
以投资美国房地产QDII基金的率表现也没能令投资者满意，据统计近三年产品业绩的房地产QDII基金均跑输同期行业平均水平。
排在跌幅榜首位的是诺安全球不动产，跌幅为11.95%，查阅公开数据发现，该基金连续3年全部负，近3年、近2年、近1年、近半年、今年来的阶段涨幅分别为-3.54%、-10.97%、-14.18%、-12.28%、-11.75%，且多次垫底同类基金。该基金在去年四季度主要重仓了Senio、西蒙地产、数字房地产、美国校园社、Extra、道格拉斯艾、芬塔公司、普洛斯、SL Gr、波士顿地产。
同样因重仓房地产而跌幅靠前的还有鹏华美国房地产，该基金是从近1年开始大幅下跌的，且跌幅始终维持在10%左右。截至2017年12月31日，其主要重仓了Param、Empir、Extra、Life、布鲁克代尔、Beaco、CubeS、Build、Infra、Monmo等。
宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏说，QDIE之前只能投资一级市场，连私募股权都不能投资，所以率一直是个问题。
根据宜信财富的报告，如果直接投资不动产，而不是投资房地产股票，很多国家的房地产过去八年涨幅都已 过了五成，率会远远好于投资房地产股票的基金。
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然而，如果QDIE能够从投资股票，扩大范围到非上市股权、境外基金（包括私募股权基金和对冲基金）以及不动产，那么不仅率有机会大幅提升，也有机会投资到更多的地标性建筑。
此前，张鹏分享了一个重要观点，认为在房住不炒的今天，高净值人群应该从直接购买住房，转向通过购买母基金间接持有不动产，比如以旗下全球机会型的IV号房地产母基金，投资全球排名前40的标的基金。
张鹏认为，通过母基金在全球的混合型投资，能帮助投资者选到更安全的项目，产生更好的投资。按照宜信财富的房地产母基金投资策略，通常只有投资全球的门户城市，比如纽约、东京等的核心地段的不动产的全球排名靠前的不动产基金，才会成为他们的投资。
从目前来看，数据显示，全球业绩前25%的房地产基金比普通的房地产基金每年要高出9%，而过去十年全球的房地产平均投资超过11%，是所有投资类型中率的。在这样的情况下，投资全球业绩的房地产基金，所能带来的，自然就水涨船高。
而如果QDIE未来采用宜信财富的投资策略，投资全球排名领先的房地产基金，或者直接购买全球最优质的物业，都有机会得到稳定而高的回报。
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不过，尽管可以通过投资基金的方式，间接持有海外房产。但普通人最关注的，还是对海外房产的直接投资。
“长期效果会很显著。明良海外置业总裁朱青岭期待，随着中国金融市场的开放，相关政策可以进一步放松，不再限制个人海外投资房地产。
资料显示，在美国、泰国、澳大利亚等很多国家，中国人都是当地的外籍购房群体。中国买家的疯狂抢购，甚至因此引发了当地人的不满和忧虑，一些国家因此出台了严厉的楼市调控政策。
那么，这种可能性真的会存在吗？目前的情况来看，似乎并不像某些中介机构预言的那样乐观。
首先在汇率方面，很多宏观财经分析师预言，今年人民币兑美元的汇率不会像去年那样继续上涨，有可能会再次出现下跌。
而放开国人赴海外买房的进程，也不可能太快。毕竟QDIE的总额度，在三年内才增加25亿，而国人赴境外购房的金额，每年都要数百亿。对比之下，可以看出，外管局的对外开放投资，仍然只是小幅度的。
常州特价租房2018-04-27 15:11:25
