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10年租金180万,要求一次性付清,“新租房时代”怎么了?

常州特价租房 2018-04-23 11:52:58

来源:房屋屋(its-home)

新租房时代,逐渐露出真容。

近日,北京首批自持租赁房、万科翡翠书院项目即将启动预租。其中,90平米的精装修小三居,月租金预计达到1.5万元~1.8万元,并要求租客一次付清10年房租至少180万元

即便是高端项目,10年租金180万,并且一次性付清,也是超乎想象。如果普通家庭真有180万初始资金,按照三成首付要求,足以撬动起600万的房产。谁会拿这笔钱换取一个仅仅10年的长租房?

同时也要明白,资金还有时间成本。即便以余额宝4%的年化率保守估计,180万的资金一年的保底理财起码也有7万元。一次性拿去做房租,损失的不只是购房机会,还有理财投资的机会成本。

更关键的是,目前租售同权还只是停留在纸面上。有户籍的租房者,固然可以享受就近入学,但学位必须优先满足人户一致的有房一族,租房者只能接受剩余学位的统筹;至于无户籍的租房者,在北上广深等城市,要么通过积分入户,要么通过积分入学,而这其中,房子又有着十分重要的分量。

账本清清楚楚,利害关系也一目了然,但万科也叫屈,表示房租看起来虽然高,但该项目已经投资159亿元,即便能够按照10年180万的租金一次性清租,项目的也只有3%。个十年期,甚至连成本都覆盖不了。

3%的率高不高?当然不高。且不说房地产企业普遍享有30%以上的毛利润率,就是街头的便利店,如果运营良好,起码也有5-10%的净利润。再与国际上对比,纽约、伦敦、东京的租金也普遍超过5%。

对于持有此类“只租不售”地块的开发商来说,万科10年180万整租不会是个例,恐怕会成为大多数企业的共同选择。去年年底,同在北京的中铁理想家,就因为试图以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租,而遭到约谈。

企业叫屈,市场不认,问题究竟出在哪里?

显然,租金如此之低,原因并不是房租过低,而是房价过高

这些年,房价持续暴涨,收入被远远抛在后面,由此导致的结果是,房价收入比持续攀升,而租金率持续走低。

目前国内一线城市的租金不足1.5%,这相当于一套房子如果单纯靠,起码要60多年才能回本,而我国住宅的普遍建筑寿命只有50年—70年。

二线城市比一线城市稍好,但也仅为2%左右,远远低于万科的预设率。与国际一线城市4%以上的率相比,这点租金显得十分可怜。

有人说,租金率过低,涨租不就行了?这种问法,显然不了解房价与房租背后不同的决定机制。

要知道,房价与资金面和土地供给面相关,也与炒作氛围相关,可以脱离经济、收入、人口等基本面,一年并不是什么稀奇事。而房租却与收入水平相关,与居民实际的支付能力相关,不可能随意上涨。

这也就导致,购房者基本不看重,有多套房的炒楼一族甚至宁愿空置。只要房价能够持续上涨,这些增值,足以弥补甚至碾压空置带来的损失。

所以,开发商进入租赁市场,除非政府在土地上让利,想要取得高于平均水平的租金,并非那么容易。而要让地方政府从土地财政中让利,恐怕更是难上加难。

显然,只要驱动房价上涨的机制不改变,无论提供再多长租房,无论在文件上赋予租赁多么高的地位,都无法改变买房的“刚需”。

-END-

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