首先很抱歉，由于个人原因，公众号有一段时间没有更新了，其他的也不多说，后期至少保证每周都有更新吧。
关注常州地产圈时间比较长的人可能会知道，该公众号篇发文时间是2016年9月3日， 这是一个什么样的日子？笔者清清楚楚的记得，当时的涨价潮已然到达一个顶峰，常州土地市场却还未开闸，周边苏州无锡高价地频现，常州以万科、路劲为首的房企开启轮涨价宣传，涨幅均在千元每平以上。
现在回想起来，这个时间点对于常州来说，应该算是房地产市场剧情反转最快的一个时间段。2016年的2、3月，出台购房降税减费，并将购房首付款比例压到20%的历史点，当时常州的房地产市场从量价来看都出现了一个小高峰，但幅度并不大。直到2016年9月份开始，常州房价受周边城市土拍等因素影响，才进入了迅速攀升的阶段，虽然进入2017年之后，政府也出台了一些限制性政策，但由于常州的房价特殊性，至少在这整整一年多的时间里，常州的房价依然未出现要下落的趋势。
没有下跌是不是意味着就要涨价？距离2016年房价的高歌猛进和家庭财富的几何式增长，已经过去了一年多，可市场依然不想从那段昔日旧梦中醒来。
未来的常州，房价是否还会持续高歌猛进？这对于购房者来说，是非常切实的问题导向，常规来讲，现在在常州市面上购房者能听到的声音依然是房价还有上涨空间，一房难求等等……毕竟各方面因为摆在那，比如土拍价格，比如新兴区域的发展，但凡说道利好，总归还是切实存在的，笔者不反驳这些观点，笔者只是想从另外一个角度来探讨一下2018年的常州房地产的“可能性”。
一
“
沪宁线上价值洼地效应已经逐步消失
”
当2016年常州房价上涨的时候，包括笔者自己也是这么说的，这一轮房价上涨对于常州来说是补涨，主要是受政策等各方面影响，常州房价在整个沪宁线上一直处于洼地状态。然而，时至今日，如果还有人认为，这轮补涨还没结束，那笔者只是想说一句，就是赶紧从梦中醒来。从克尔瑞公布的房价数据来看，2月常州市区商品住宅均价为13500元/平左右，该房价或许还低于苏州无锡的水平，但很显然，已然不能用洼地来形容这个价格。
在经历了2015年-2017年的炒房周期之后，区域内已然没有明显的房价洼地，为什么这么说？连一些小县城的房价都被炒起来了，如果还有洼地，如果这个洼地就在常州？常州的市场不应该是另外一番景象了吗?
再从来看，上面为国泰君安公布的房地产研究数据，很显然，目前房价已经开始处于下行周期，但依然还未到拐点。
虽然我们一直说，常州的房价走势相对于是滞后的，加上常州的房地产政策环境相对宽松。但必须要记住的是，无论多滞后，整体曲线必然是一致的，加上“房住不炒”的大环境使然，未来几年的政策一定是连续性的，宗旨不会改变。
二
“
“住的舒服”的房子将成市场主流
”
在过去的一年多的时间里，这一轮房价上涨中带来的一个现象就是，无论什么样的楼盘，价格都出现了突飞猛进的增长，这其中不乏一些远郊的，甚至产品质量一般的楼盘，在这个过程中，肯定会有人在思考，凭什么这样的楼盘价格能够涨到这个程度？产品质量也保证吗？在当时的房价行情下，这个问题我们无从找到答案，毕竟资本逐利，买房的人在当下或许也不会在意这些问题。
但随着房价的上涨和土地市场的开闸，常州房地产市场的产品格局出现了比较大的变化，尤其是到2017年下半年开始至今，这个变化表现突出，那就是中高端产品开始抢占整体市场，笔者在这把这类产品归类为“住的舒服”的房子。
当下的常州市场上的产品，除去几个扎根在常州已久，且项目遍布较多的楼盘之外，大多新入常州的房企，产品基本都偏中高顿，如金科、华宇、美的等等，这些项目无论是宣传还是卖点都是以产品为导向。当然包括本地龙头房企新城、以及在常州项目储备较多的路劲、雅居乐等等，也都开始越来越注重产品打造。这是一个好的趋势，为什么这么说。在当下市场环境下，调控政策施压、住房贷款收紧、行业资金从紧，再加上舆论环境存在唱空迹象，任谁都要观望两天，谨慎以待，房价大幅上涨的动能已经非常微弱。说来说去，无论是开发商还是购房者，想要通过房产实现长线盈利，其要点就只有一个，那就是产品本身，产品本身的点就必须通过地段、交通、配套、内外环境等各方面去实现。
值得注意的是，所谓的“住的舒服”的房子，还给房价走势提供了一个“稳压器”。道理很简单，我们买任何一件商品，可能该商品新出来的时候，会有一定的涨幅，但想要保持价格稳定的商品，只有那些质量好的和用的舒服的。房子也是一样，想要保持价格稳定且有一定涨幅，无论是自住还是投资，即使是投资也最终将流入二手市场，“住的舒服”还是评判其价值的标杆。
三
“
未来一二手市场分化必将明显
”
首先是客群分化，随着新房市场改善化趋势日益明显，二手房市场将承载更多的刚需购房需求，加上前一轮投资潮下，上一轮周期内的投资产品在这两年肯定也会大量进入二手市场，而这部分产品依然以刚需为主。
其次是价格分化，从目前的趋势来看，价格分化还尚不明显。但当新房市场房源越来越优化，二手房市场价格压力会逐步增大。预计在2018年，二手房价格或许会下探的趋势，二手房源价格是否“过硬”，还是要看房源本身。而二手房的价格本身也不可能整齐划一，内部价格分化也会更加剧烈。
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常州地产圈2018-03-13 17:33:31
