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要信命!常州楼市已经进入新一轮周期,这就是现实

常州地产圈 2018-03-13 17:33:31

首先很抱歉,由于个人原因,公众号有一段时间没有更新了,其他的也不多说,后期至少保证每周都有更新吧。

关注常州地产圈时间比较长的人可能会知道,该公众号第一篇发文时间是2016年9月3日, 这是一个什么样的日子?笔者清清楚楚的记得,当时全国的涨价潮已然到达一个顶峰,常州土地市场却还未开闸,周边苏州无锡高价地频现,常州以万科、路劲为首的房企开启第一轮涨价宣传,涨幅均在千元每平以上。

现在回想起来,这个时间点对于常州来说,应该算是房地产市场剧情反转最快的一个时间段。2016年的2、3月,全国出台购房降税减费,并将购房首付款比例压到20%的历史最低点,当时常州的房地产市场从量价来看都出现了一个小高峰,但幅度并不大。直到2016年9月份开始,常州房价受周边城市土拍等因素影响,才进入了迅速攀升的阶段,虽然进入2017年之后,政府也出台了一些限制性政策,但由于常州的房价特殊性,至少在这整整一年多的时间里,常州的房价依然未出现要下落的趋势。

没有下跌是不是意味着就要涨价?距离2016年房价的高歌猛进和家庭财富的几何式增长,已经过去了一年多,可市场依然不想从那段昔日旧梦中醒来。

未来的常州,房价是否还会持续高歌猛进?这对于购房者来说,是非常切实的问题导向,常规来讲,现在在常州市面上购房者能听到的声音依然是房价还有上涨空间,一房难求等等……毕竟各方面因为摆在那,比如土拍价格,比如新兴区域的发展,但凡说道利好,总归还是切实存在的,笔者不反驳这些观点,笔者只是想从另外一个角度来探讨一下2018年的常州房地产的“可能性”。

沪宁线上价值洼地效应已经逐步消失

当2016年常州房价上涨的时候,包括笔者自己也是这么说的,这一轮房价上涨对于常州来说是补涨,主要是受政策等各方面影响,常州房价在整个沪宁线上一直处于洼地状态。然而,时至今日,如果还有人认为,这轮补涨还没结束,那笔者只是想说一句,就是赶紧从梦中醒来。从克尔瑞公布的房价数据来看,2月常州市区商品住宅均价为13500元/平左右,该房价或许还低于苏州无锡的水平,但很显然,已然不能用洼地来形容这个价格。

在经历了2015年-2017年的炒房周期之后,全国区域内已然没有明显的房价洼地,为什么这么说?连一些小县城的房价都被炒起来了,如果还有洼地,如果这个洼地就在常州?常州的市场不应该是另外一番景象了吗?

再从全国来看,上面为国泰君安公布的房地产研究数据,很显然,目前全国房价已经开始处于下行周期,但依然还未到拐点。

虽然我们一直说,常州的房价走势相对于全国是滞后的,加上常州的房地产政策环境相对宽松。但必须要记住的是,无论多滞后,整体曲线必然是一致的,加上“房住不炒”的大环境使然,未来几年的政策一定是连续性的,宗旨不会改变。

“住的舒服”的房子将成市场主流

在过去的一年多的时间里,这一轮房价上涨中带来的一个现象就是,无论什么样的楼盘,价格都出现了突飞猛进的增长,这其中不乏一些远郊的,甚至产品质量一般的楼盘,在这个过程中,肯定会有人在思考,凭什么这样的楼盘价格能够涨到这个程度?产品质量也保证吗?在当时的房价行情下,这个问题我们无从找到答案,毕竟资本逐利,买房的人在当下或许也不会在意这些问题。

但随着房价的上涨和土地市场的开闸,常州房地产市场的产品格局出现了比较大的变化,尤其是到2017年下半年开始至今,这个变化表现突出,那就是中高端产品开始抢占整体市场,笔者在这把这类产品归类为“住的舒服”的房子。

当下的常州市场上的产品,除去几个扎根在常州已久,且项目遍布较多的楼盘之外,大多新入常州的房企,产品基本都偏中高顿,如金科、华宇、美的等等,这些项目无论是宣传还是卖点都是以产品为导向。当然包括本地龙头房企新城、以及在常州项目储备较多的路劲、雅居乐等等,也都开始越来越注重产品打造。这是一个好的趋势,为什么这么说。在当下市场环境下,调控政策施压、住房贷款收紧、行业资金从紧,再加上舆论环境存在唱空迹象,任谁都要观望两天,谨慎以待,房价大幅上涨的动能已经非常微弱。说来说去,无论是开发商还是购房者,想要通过房产实现长线盈利,其升值要点就只有一个,那就是产品本身,产品本身的升值点就必须通过地段、交通、配套、内外环境等各方面去实现。

值得注意的是,所谓的“住的舒服”的房子,还给房价走势提供了一个“稳压器”。道理很简单,我们买任何一件商品,可能该商品新出来的时候,会有一定的涨幅,但想要保持价格稳定的商品,只有那些质量好的和用的舒服的。房子也是一样,想要保持价格稳定且有一定涨幅,无论是自住还是投资,即使是投资也最终将流入二手市场,“住的舒服”还是评判其价值的唯一标杆。

未来一二手市场分化必将明显

首先是客群分化,随着新房市场改善化趋势日益明显,二手房市场将承载更多的刚需购房需求,加上前一轮投资潮下,上一轮周期内的投资产品在这两年肯定也会大量进入二手市场,而这部分产品依然以刚需为主。

其次是价格分化,从目前的趋势来看,价格分化还尚不明显。但当新房市场房源越来越优化,二手房市场价格压力会逐步增大。预计在2018年,二手房价格或许会下探的趋势,二手房源价格是否“过硬”,还是要看房源本身。而二手房的价格本身也不可能整齐划一,内部价格分化也会更加剧烈。

本文仅为作者个人粗浅观点,如有不当,欢迎留言交流

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