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常州三人谈:如何化解小区公共区域治理乱象的“硬伤”

常州日报   2018-03-22 10:17

[摘要] 如何化解小区公共区域治理乱象的“硬伤”? 在刚刚过去的消费者权益保护日中,针对小区停车位分配及收费方面的纠纷受到很多业主的关注。其实,包括小区停车位在内,诸多涉及小区内公共区域和公共设施的矛盾和纠纷,一直是业主关注的焦点问题,诸如小区公共设施被损坏、公共区域被占用、公共收益被侵占等等。为何这些纠纷屡

如何化解小区公共区域治理乱象的“硬伤”

? 在刚刚过去的消费者权益保护日中,针对小区停车位分配及收费方面的纠纷受到很多业主的关注。其实,包括小区停车位在内,诸多涉及小区内公共区域和公共设施的矛盾和纠纷,一直是业主关注的焦点问题,诸如小区公共设施被损坏、公共区域被占用、公共被侵占等等。为何这些纠纷屡见报端?解决这些纠纷的前提是什么?关键在哪里?如何才能有效解决?

本期三人谈嘉宾:

盛伟峰 常州市住房保障房产

管理局物业管理处处长

丁 毅 江苏慎韬律师事务所主任

主持人:车玉

访谈时间:3月16日

访谈地点:常州市住房保障房产管理局会议室

《强占》 曾钰 作

入手:业主共同享有权利,也需共同履行义务

主持人:涉及小区内公共区域和公共设施的诸多矛盾和纠纷,它们的根本问题是什么?

盛伟峰:这些矛盾反映了全体业主对小区内共有部位和共有财产的所有权即占有、使用、和处分的权利受到了侵害。最为典型的是,有的开发建设单位或物业服务企业擅自利用共有部分或共用设施从事租赁、广告等经营性活动,并擅自处分相关的行为。别外,不少业主常常侵占小区公共区域。比如,有的业主封闭走廊、通道,侵占绿地做“菜园”, 私自改造公共管道,以及楼顶加盖等违章搭建行为。

丁毅:除了第三方对小区业主共有权利的侵害,还有在这些共有区域、公用设施发生的造成相关人权益受损的矛盾纠纷。比如,因使用公用设施发生意外产生的赔偿纠纷,对共有区域或公用设施进行无因管理造成的纠纷等等。尽管这些共有区域由物业服务企业承担管理责任,但是享有共有权利的业主同样需要对这些侵权行为承担相应的责任。

主持人:小区公共区域内发生的很多争议和纠纷,其很大一部分原因是当事人权属不清,从而导致权责利难以明晰。因此,业主及相关当事方主张权利和解决纠纷的重要前提就是理清权属。小区内公共区域的权属有怎样的区分?是否全部归业主共有?

盛伟峰:小区内的公共区域并非全部归业主所有。以小区停车位为例,产权归全体业主所有的车位是按公建面积分摊给全体小区业主的地下停车位,以及占用业主共有的道路或者绿地等场地设置的停车位。未分摊的地下停车位和地下人防车位不属于全体业主共有。据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权包括对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、、处分的权利。对于小区业主共有区域的权属划分,还可以区分出哪些是小区全体业主所有、哪些是属于整幢业主全体所有、哪些是属于单元业主全体所有等等。例如物业服务用房,无论如何分摊,小区全体业主都对其平等地、不分份额地享有所有权。

丁毅:值得注意的是,业主对小区内共有区域及设施享有着共同使用和管理的权利,也应当承担对等义务。可是,有的业主对此觉得于己影响不大,于是置若罔闻。放弃权利不等于无需履行义务。同时,业主在对于共有部分行使权利时并非完全独立,在许多情况下要体现全体业主的意志,要受其他业主利益的制约。

破题:业委会是抓手,也是软肋

主持人:在理清业主共有区域、明确业主的权责利之后,解决小区公共区域内矛盾不断和乱象丛生的关键在哪里?

盛伟峰:既然大家一起用,就要大家一起管。要想从根本上解决小区公共区域的种种问题,必须使业主在主动行使共有权利的同时,进一步积极履行共有责任。物业服务企业只是依照物业服务合同及全体业主授权,约束自身行为和个别业主的行为,从而维护全体业主的利益。这就需要小区成立业主委员会,使其通过执行业主大会的决议、管理业主共有区域的秩序、分配和监督共有。当业主在共有区域的权利被侵害,业主可以依托业委会与物业服务企业或相关当事方协商处理,也可以由其代为寻求公权力的救济。

主持人:我们发现,各小区成立业委会的比例并不高。有的小区即便成立了业委会,涉及共有区域的侵权行为也未能得到有效改善,甚至愈演愈烈。为何会存在这样的情况?

丁毅:如今,大多数业主一方面维权意识增强,另一方面对公共事务缺乏热情,更对业主大会及业委会的性质和功能缺乏深刻了解。业主大会和业委会成立的条件非常严格,即使满足条件,其成立还需经过筹备、选举、备案等繁琐的步骤和漫长的流程。这不仅影响了业主的参与意愿,也在无形中增加了业主大会和业委会成立的阻力。此外,业委会在主管部门备案成立后,并没有获得有效且方便履责的法律主体资格,造成一系列管理障碍。比如,对于业主共有区域产生的经营和公共维修基金,业委会有一定的支配权。可是,由于没有规范的法律主体资格,业委会要开设基本银行账户几乎不可能。于是,不得不将这些资金存于个人账户,或是挂靠在物业服务企业账户,甚至是现金保管。这不仅违反相关财务管理规定、容易造成账目混乱,甚至可能发生业委会成员挪用甚至侵占业主共有财产的违法行为。此外,很多已经成立的业委会,由于缺少固定工作场所、缺少办公经费、缺少专职工作人员,成了“三缺组织”;业委会大多数的成员是无报酬、无经验、无培训,成了“三无人员”。这些因素都不利于业委会良好的运作。

盛伟峰:对于业主共有区域的权益,业委会代表全体业主向社会各方主张权利,监督物业服务企业依授权运行。可是,尽管业委会在使用公共维修资金、分配公共与管理公共区域等业主共有权利的管理方面拥有很大的执行权,但是这产生的法律责任及其后果是由全体业主承担,这就使得业委会处于“权大责小”的境地,并成为物业管理的“硬伤”。并且,虽然相关法律法规明确了业主和业主大会有监督业委会的权利,但对监督权的行使、监督机构及方式未做出明确规定,往往出现“人人监管、人人都起不到监督作用”的尴尬局面。因而,业委会滥用权力损害业主共有权利的现象难以避免。

解题:业委会需要身份,更需要监督

主持人:目前,还存在规范业主大会或业委会的制度体系结构不完整、业委会的法律主体性质不明确等问题,这不仅制约了业主大会和业委会发挥应有的社会功能,也不利于政府对住宅小区的规范管理。对于业主大会和业委会的良性运行,我们需要做出怎样的努力?

丁毅:代表全体业主行使权利的业主代表或业委会成员应当具备良好的意识和素养。不能仅是声称乐于助人、无私奉献的人就可以毛遂自荐成为业委会成员的候选人,还需要具备相应的任职资格。当选后,相关成员需要接受专门的物业管理及相关知识的培训。在不断强化代表业主利益为业主服务的主体意识的同时,业委会成员需要追求专业化和职业化,实现有能、有权、有责。可以增设由社区多方代表组成的物业管理监事会或监督委员会,加强对业委会及其成员的监督力度,给业委会加上“紧箍咒”。再通过完善相关法律法规,以统一引导、个案指导等手段,规范业委会的运作,切实保障业主权益。同时,可以借鉴社会组织法人的实践经验,明确业委会的法律主体地位,厘清其对内对外的财产关系,并在全体业主同意的基础上试行薪酬制,给予相关成员相应的经济补偿,进而促进业委会健康良性的发展与运营。

主持人:业主大会与业委会在代表业主对小区共有区域和设施行使权利时,外界可以给予怎样的支持和配合?

盛伟峰:首先,各级物业管理行政主管部门需要根据相关法律法规,认真监督辖区内的物业管理活动,其他相关部门积极履行相应职责。我们可以从性质和职权方面加强对业主大会和业委会的监管,尤其是加强街道办事处、基层党组织和居委会对业委会的指导、监督;通过建立由社区居民委员会、公安派出所、业委会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度,协调处理业主、物业服务企业及社区建设中出现的矛盾,尤其是涉及业主共有区域和设施的纠纷;对不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经指导后仍不能成立的,及时组建小区物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责;可以借鉴其他城市的管理经验,比如成立环境和物业管理委员会,搭建多方对话沟通的平台,及时互通信息,减少误解、消除矛盾;可以探索建立物业服务第三方评估制度,由业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,对涉及小区公共区域的项目开展事前查验、事中监督和事后评估等活动,用真实、客观、全面的评估报告向全体业主及时反馈相关信息。与此同时,我们将积极探索和运用互联网手段,比如借助时下流行的网络社交工具,吸引更多年轻业主参与小区自治,共同行使权利、履行义务。

主持人:如今,越来越多的业主有了维权的意识,却苦于缺乏维权的方法。通过加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,帮助业主实现社区自治,这应当是业主解决涉及小区内共有区域和设施的矛盾与纠纷的有效路径。不过,“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。基层民主自治不仅需要参与者的观念先进,更需要参与者的行为规范。此外,我们希望相关部门可以充分考虑小区自治的实际情况,继续完善正在审议的《常州市住宅物业管理条例》,使小区业主的共有利益得到更有效的保障,使小区内的公共空间真正成为业主享受美好生活的重要场所。

来源:常州日报

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