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常州或执行个人二手房交易"营改增" 整体不上升

中吴网   2016-03-16 18:27

[摘要] 昨天,记者从市税务部门获悉,个人二手房交易将缴增值税代营业税的新政如果5月1日如期落地,就要正式开始执行。

昨天,记者从市税务部门获悉,个人二手房交易将缴增值税代营业税的新政如果5月1日如期落地,就要正式开始执行。

  据了解,目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税,具体规定为:个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,营业税税率为5%;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  而增值税税率方面,目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。

  据有关方面分析,不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。

  如果按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改为增值税后的税费差异,主要分为两大类情况:

  首先是出售购买2年内的房屋。预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。

  比如出售价100万元一套普通住宅,要缴纳5%的税,即5万元。如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是100万 元,但初买入价是50万元,需要缴纳5.5万元。但如果获利更多,收的税就会超过营业税。比如出售价格为120万元,按照营业税需缴纳 6万元;增值税就需缴纳7.7万元。不过考虑到增值税进项税的抵扣等影响,整体税负不会有太大变化。

  另一种是出售购买已满2年的房屋。对普通住宅而言,售价100万元计算,2年外就不需要缴税了。而税务总局已经明确,将原则上延续过去的优惠政策,这意味着,营改增之后这部分税也有很大可能会免征。

  业内人士分析,营业税是以房产全额售价为基数,而增值税是以卖出价和买入价的差额做基数,因此,虽然税率看上去上升,但是基数变小,税负整体不会上升。

  链接:

  一套普通住宅(140㎡以下),市场价100万——

  前后纳税对比

  情况1:购买2年内

  现行营业税: 售价×税率,也就是100万×税率5%=5万

  增值税:公式 (销售价-买入价)×税率

  假设税率为11%,房子买入价50万:(出售价100万-买入价50万)×税率11%=5.5万

  假设税率为11%,出售价120万:(出售价120万-买入价50万)×税率11%=7.7万

  情况2:购买已满2年

  现行营业税:不需要缴税

  增值税:税务总局明确,将原则上延续过去的优惠政策

  这意味着,营改增之后这部分税也有很大可能会免征

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