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地王与土地流拍共存 限购松绑后土地市场陷迷局

房天下   2014-08-28 00:30

[摘要] 自从6月26日呼和浩特率先取消限购以来,全国各大二三线城市奋起直追,全国八成城市已限购松绑,限购松绑带来一个很突出的现象便是各地频频出现地王,然而从土地成交的数据来看,土地市场并未回暖,因为在地王频出的同时还有多地块流拍,那么为何还会出现地王呢?

房天下讯 自从6月26日呼和浩特率先取消限购以来,各大二三线城市奋起直追,八成城市已限购松绑,限购松绑带来一个很突出的现象便是各地频频出现地王,然而从土地成交的数据来看,土地市场并未回暖,因为在地王频出的同时还有多地块流拍,那么为何还会出现地王呢?

解限后各地地王频现

7月11日,二线城市中房价最为坚挺的厦门举行下半年首场土地拍卖会。当日三幅地块全部成功出让,其中位于同安区滨海新城的2014TP04地块关注。经过116轮竞价,该地块才被保利地产以33.88亿元收入囊中,溢价率为31.42%,成交楼面价10381.49元/平方米,成为同安区新地王。

7月29日,金融街以8.05亿底价拿下广州番禺区市桥街一宗商住混合用地,即便底价成交,该地块也成为了番禺市桥的“地王”。

8月7日厦门举行的一场土地拍卖会上,近年来厦门出让的地块——翔安区2014XP04商住地块,被厦门海晟房地产开发公司以5.18亿元竞得,楼面价12634.15元/平方米,溢价率高达57.93%,晋升翔安区新地王。

8月20日郑州诞生的“地王”为郑东新区7号地块,土地用途为城镇住宅,据估算,项目建成后楼房市场价每平方米将可能突破3万元。据悉,这是龙湖区域在本月的第二个“地王”,由河南省豫农置业有限公司竞得。早在8月6日,郑东新区龙湖区域曾经以每亩1614万元,成为郑州“地王”,如今时隔半个月,龙湖区域地价再创新高。

8月20日,位于金融街的华嘉胡同地块以74.6亿元的价格被华融夺得,刷新了北京楼面价格的纪录。74.6亿元,一槌定音!

地王频现的同时多宗土地流拍

中指研究院近日发布报告称:7月份,300个城市共成交土地1967宗,环比减少18%,同比减少40%;成交面积6666万平方米,环比减少23%,同比减少44%。300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。但据北京市土地整理储备中心的数据显示,今年前七个月,北京土地市场通过招拍挂公开出让土地97宗,土地出让金总额为1229.4亿元。其中7月份成交土地8宗,土地出让金总额114.2亿元。在土地市场冷清的情况下还出现了土地流拍。

继7月末北京孙河“准地王”宅地项目惨遭流拍后,8月14日,北京房山区长沟镇FS12-0001-0026等地块(原长沟镇中心区4号地部分地块)其他类多功能及商业金融用地,再次遭遇流标。

为何地王与流拍共存?

地王频出有3方面的原因:

一是个别地区土地供应尤其是住宅土地供应偏紧造成的库存偏少,尤其像上文提到的厦门,厦门的土地供应一直偏紧,住宅土地供应明显不足,这几年一直都没有达到原来出让的计划。2013年厦门计划出让62幅地块,计划供应土地面积341.99万平方米,建筑面积约753.73万平方米,其中商品住宅用地(包括综合体中商品住宅部分)建筑面积405万平方米。由此来看,2013年实际出让的土地面积供应量不到年初供应计划的一半。、

二是多城市在取消限购后,呈现短时期的高峰式成交,本地人和外地人纷纷涌入买房,供应量突然紧张。

三是在土地市场下行的情况下,一些地方政府迫于税收和土地财政的压力,往往会采取让地方国企“托市”的措施,比如推出优质地块、降低起拍价格,炒热土地市场,刺激楼市回暖。业内人士称一些地方政府在土地出让过程中,确实可以暗示此类国企积极拿地,从而借国企力量来为楼市注入一针强心剂。

土地流拍有两方面的原因:

一方面由于企业“手中有粮”,一些房企因为去年和今年年初较为密集的拿地行为,使得多数房企手中的土地储备较为充沛,因而在土地市场上拿地并不急迫。比如的隐形地王光明集团拥有土地99万亩。光明集团扶持的农房集团在激进拿地,如果光明集团大部分土地资源盘活入市,光明系地产将成为国内少见的"大地主"。

另一方面由于土地市场迟迟不见回暖,即使是多地取消限购政策刺激市场,土地市场也未能回暖,因而各房企保守起见,已大幅度减少拿地,拿地的热情以大不如从前。

往年地王现状堪忧

从整体市场来看,往年的地王陷入一个迷局:拿地越风光买房越艰难。

市场机构CR IC研究中心针对近两年土地市场“地王”项目的统计数据显示,范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价T O P10地块共计55幅(5幅地块同时位列总价和单价T O P10),其中30幅地块为商业办公用地,25幅地块为住宅用地。

这些地块大部分位于北上广深等一线城市,数量占比达71%。值得一提的是,这55幅地块中,有21幅地块尚未动工,占比38%;22个项目在建,占比40%;9个项目在售,占比16%;1个项目已经竣工即开业;此外,还有2个项目被政府收回。

数据还显示,2011年、2012年和2013年成交的总价地王开工率在逐年降低,分别为80%、70%和40%。单价地王开工率也相对较低,整体开工率为50%,2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

7月29日,杭州限购“松绑”天,武林壹号连续签约6套千万级豪宅、当日揽金破1.6亿元的新闻再一次将这个曾经的地王项目推至风口浪尖。相比较,大众对此爆发性业绩的惊讶,多位市场人士在接受时代周报记者采访时却依然给出了“解限当日杭州豪宅的成交房源基本都是转签”、“这些只是存量不是增量”、“昙花一现”的负面判断。而其所在地块楼面价在当时高达1.087万元/平方米,成为当年名符其实的“地王”。而中粮集团在北京拿下地王超一年仍然在挖地基。

最令人吃惊的是上海地王,2013年5月北京福润天成房地产有限公司以46亿元摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块,刷新当年上海拍卖总价地王记录,但是成交至今已经有15个月了,这一地块仍旧没有动工的迹象。如今被略显陈旧的围墙围住,朝北开出一扇窗,围墙内没有任何的建筑施工的迹象,只见有一个用集装箱简易搭建的废品回收站,会有三两个三轮车载废品进出,回收站的守门人员表示从来也没有听说过这块儿地方要开工。

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