[摘要] 6月30日，中国指老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点今日起在北京、上海、广州、武汉正式施行。
6月30日，中国指老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点今日起在北京、上海、广州、武汉正式施行，根据保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。
反向抵押养老保险作为民众养老方式的一种全新选择，一经推出就面临众多争议，房屋产权年限、房价估值等问题是现今悬而未决的事情，多位专家表示反向抵押养老保险在国内尚属新生事物，就适用人群来说注定是一个小众的选择，发展前景并不明朗，民众接受和各项机制完善还需较长时间。
反向抵押养老保险――养老方式新选择
老年人住房反向抵押养老保险即我们之前所说的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
资料显示，随着人口老龄化加剧，家庭成员人口的减少，社会养老负担也日益加重，我国的社会环境客观上具备施行住房反向抵押养老保险的条件。2010年第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口为177648705人，占13.26％，以人均消费每年2万元计算，每年涉及3.56万亿元的养老规模。老龄工作委员会办公室发布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7％，农村拥有自己产权住房的为71.2％。
“以房养老”在国外已不再是新鲜事物，在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一。保监会此次开展试点的将是“商业保险版”的“以房养老”。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。《意见》特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。
房屋产权年限、价值评估成反向抵押养老保险争议焦点
以房养老一经推出，就面临人们的巨大争议，人们长期以来的养老观念问题，房屋产权年限问题，以及房价估值问题等等，这些问题从“以房养老”推出之日起就备受瞩目。
，是选择社会养老还是亲子养老，涉及社会观念的问题。相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3％，无子女群体中有55.3％不愿意参加。还有网友调侃说：“前30年还按揭买房，后30年转按揭养老，生不带来，死不带去，一辈子都在给银行这些金融机构打工。”也从侧面反映出以房养老这一新型养老方式受民众接受程度不高。
第二，中国的房屋产权年限为70年，产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。业内人士说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。未来此类住宅可能从今天眼光看是香饽饽，但未来此类资产容易成为烫手山芋。”
第三，房产价值评估和住房反向抵押也成为民众最担忧的事情，房屋价值评估机构能否可靠、保险公司会不会对房产价值“压价”、增值后利益分配能否公平等等。北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网房产频道采访时表示，我国房地产市场本身还处在不太成熟的阶段，房价不太稳定，对保险公司来说会有一些市场风险。还有一些评论则认为反向抵押贷款还不如房子出租出去多。
反向抵押贷款需理性看待 政策措施和相关机制还需完善
对于反向抵押贷款这一新型养老政策的前景，各位专家持不同看法，但大多都持较谨慎的态度。保监会人身保险监管部主任袁序成在接受媒体采访时表示，不论对监管部门、保险公司还是对消费者，都没有成熟的经验可以借鉴，这个指导意见比较粗浅。反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，才能营造出消费者、险企和监管层三方共赢的局面。
陈国强表示对于住房反向抵押贷款的前景乐观其成，但关于“以房养老”的政策措施和各项机制还需完善。政府方面还要完善现有的养老政策和相关规定，住房产权年限等将来需要一个明确的说法。房地产市场是否稳定，保险机构对这类产品的热情，专业的评估机构是否客观公正，这些因素通通制约着以房养老的发展。
对外经济贸易大学教授王国军则认为“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，只适合一部分群体，发展前景需要看制度设计是否科学合理。
数研究院实时数据显示，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50％，为连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。
对此，业内人士表示，性成交均价下跌主要受结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致均价出现结构性下跌。而下半年行业调整还将继续，年内将是一个“反复筑底”过程。
数据显示，在重点监测的100个城市中，71个城市房价环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，本月环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1％以上的有7个，与上月持平；环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1％（含1％）以上的有35个，较上月增加5个。
同比来看，100个城市住宅均价比去年上涨6.48％，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，100个城市住宅价格中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86％。
中指研究院表示，2014年6月，100个城市住宅均价连续第2个月环比下跌且跌幅扩大。下跌城市中，温州、常熟跌幅超4％以上，包头、昆明、泰州跌幅超3％，杭州等6地跌幅超2％。值得注意的是，十大城市中9个城市环比下跌。
CRIC研究中心表示，性成交均价的下跌主要是受结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致均价出现结构性下跌。“由于市场供应增加、价格上涨导致购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整。”
CRIC研究中心表示，进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，暗示价格深度调整的步伐已经明显加快，并将会成为主角。
对于后市，CRIC研究中心表示，行业调整还将继续。现阶段距稳定尚有一段距离，未来还有许多反复。价格寻底的过程尚在进行中，要等未来一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看，今年行业调整至少将持续到年底，年内都将是一个“反复筑底”的过程。
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