[摘要] 9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新地王，也成为全国单价地王。
9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新地王，也成为单价地王。
仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿，一日诞生三个地王。其中，上午徐家汇地块出让，新鸿基217.7亿夺得，上海及总价地王诞生;下午杭州华家池三地块出让，绿地、世茂、滨江各拿下一宗地，合计总价136.7亿;苏州金鸡湖两个地块世茂47.25亿包揽，苏州单价地王诞生。
沪杭苏一日诞生三个地王，地价“钢丝”上赛跑，土地市场的疯狂至极，似乎回到了2009-2010年土地市场的行情，就此，业内戏言9月5日可定为“地王日”。
而地王热迅速蔓延到中西部城市，据媒体报道，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，到时将成为武汉的总价以及单价双料地王。
从拿地企业来讲，由于所出让地块基本为市中心优质地块，这就导致地王大战基本成为了龙头房企的游戏。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。从趋势来看，优质土地资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着土地市场集中度的提高而逐渐提高。
从土地市场发展趋势来看，由于开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。尤其是进入三季度以来，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然就不会降下来。
中指系统数据显示，1-8月，10个重点城市中除广州、深圳、武汉外住宅用地累积成交量均超过去年同期，同比涨幅的3个城市为杭州、北京和上海，涨幅分别为322%、306%、133%，重庆、武汉和上海分别以794万平方米、541万平方米、520万平方米的累积成交量排名前三位。1-8月北京和上海土地出让金总额均突破千亿元，同比明显增加。
此外，从8月份来看，10个重点城市住宅用地溢价率水平较高，上海以62%的平均溢价率排名首位，半数城市平均溢价率高于20%。随着三季度最后一个月份的到来，土地市场也将逐渐进入高潮期，地价上涨动力较强。上海、北京、杭州、苏州等地的地王就是在这样的市场背景下诞生的。
这样，一边在进行楼市调控，而另一边地王频出，尤其是像“徐家汇中心项目”这样百亿地王的出现，由于龙头开发企业抗市场风险能力较强，多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来，可能导致楼市调控成果功归一篑，引起市场一片哗然。
那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严?当前地王频出是否会影响土地市场的走势?未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势?
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
首先，“地王日”极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性对阶段性收紧。
近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。
但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇地王之外，杭州华家池等地也会有地王出现，导致这一天成为地王日。“地王日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温。
其次，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。
对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
第三、通过盘活存量土地、增加土地供应、集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张的局面。
供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应、盘活存量土地、适当提高容积率、集约利用土地等方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。
第四、打击囤地圈地的市场行为，减少土地资源闲置与浪费现象。
根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如对于拿地较为激进，多次拿地王的企业;各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。
此外，也考验通过开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。
但是，从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定那么快就可以有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能短期内改变。通过上述措施，也只能是缓解一下当前市场的供不应求的市场压力，土地市场供求关系紧张的局面不可能改变。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中长期来看，地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量;“限房价竞地价”调控政策的短期内的作用就是防止地价过快上涨，由此而引起的房价过快上涨，这是政府之手调节力量。从这个角度来讲，这两点是矛盾的。从未来市场趋势来看，市场力量始终是占据主导的，土地市场的调控难以改变市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限房价竞地价”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。
尤其是在地方政府绑架土地财政，地方政府地方债持续增加的市场背景下，改变地价持续上涨的预期就显得更加困难。因此，土地市场需要长效性调控机制出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对于土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价的过快上涨的预期。
当前，各地地王频出，这有可能进一步推升地价上涨的预期，从这个角度来讲，地王频出有可能进一步倒逼土地市场调控转型长效调控机制。
因此，一定意义上讲，当前媒体报道以改变城乡二元土地结构、改革当前土地市场招拍挂的出让方式等涉及土地市场的长效调控机制出台也迫在眉睫。至于土地市场的长效调控机制何时出台，我们拭目以待。
关键词：地王
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