[摘要] 一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中也是不可或缺的一部分。
【大洋彼岸】一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中也是不可或缺的一部分。
近二十年来，随着房地产政策的改革，中国房地产事业发展迅猛，房价也随之翻番。笔者作为成长在此环境下的80后也算是耳濡目染。2007年，笔者有幸漂洋过海到美利坚读高中，也算是新留学潮中的弄潮儿。转眼大学毕业，工作至今，笔者在美帝已度过6年时光。即便如此，由于成长在全民买房时代的中国，买房投资的观念在笔者心中烙下了不可磨灭的印记。于是乎，2013年初，在美国房地产市场复苏的大背景与中国人在美国买房热的小背景下，笔者也按耐不住，成为80后房奴之中一员。在此以一普通房奴的身份，以一中国人的视角，浅略分享个人观察之一二。
说起美国房地产市场，不得不提及2007年次贷危机。自2007年以来，美国以房地产泡沫破裂为导火索的次贷危机所导致的经济不景气持续至今。不少在房地产鼎盛时期购入房产者，在泡沫破裂后大多资不抵债，把房子连同所欠贷款一并扔给银行。此现象在美国南部的阳光州（sunbeltstates），如内华达州、亚利桑纳州尤为严重。美国哥伦比亚广播公司著名时事评论节目《60》曾有一集专门实地考察内华达州拉斯维加斯房屋被弃置的现象。主持人看到烂尾楼，以及空置后被损毁、后又被流浪汉占据的公寓时，不禁发出了“一场经济的溃败、毁灭程度丝毫不亚于战争”之感叹。
而自美联储量化宽松政策刺激后，以美国国债为基准的固定类资产的大幅下降，引发大批追逐回报的投资者积极寻求高资产。与此同时，不少机构及个人投资者看准低迷多年的美国房地产市场，在极低利率的背景下大举进军房地产投资。而美国各大金融机构对2007地产泡沫引发的危机仍心有余悸，对房地产按揭贷款仍十分谨慎，对贷款者要求严格，与危机前“只要你有心跳，银行就给你放贷”的态度大为不同。所以，这批投资者中，很大部分是以现金方式购房。投资者来势凶猛，而市场供给有限，就导致供应偏紧，房价上涨。而一些有自住需求的购房者，因为个人信用问题，不能从银行获取贷款，无奈被挤出市场。
说到中美房两国地产的差异，便得谈谈美国人购房的观念与国人之不同。2008年危机着实给美国人好好地上了一课——没有只涨不跌的房地产市场，使得有条件的购房者也更加谨慎。与此同时，笔者所接触的美国人中几乎不存在结婚前得先买房的中国丈母娘式的逻辑。原因大概有以下几点：
其一，美国的年轻人由于工作变动原因不愿意太早买房而固定于某个城市。与此同时，美国的房产交易费用相对高昂，每次出售房屋时，在一般税费之外，卖家还得另外支付6%的房产经纪费用。
其二，美国人个人独立观念较强，大多数人大学毕业后即使与父母在同一城市，也宁愿在外租房而不与父母同住，更不用说买房找父母赞助首付这种在许多中国人看来顺理成章的事情。
其三，美国房价相对收入来说不算高。美国家庭收入中位数在5万美金上下，而房价中位数在22万美金左右。也就是说，一个美国家庭不吃不喝，4年多时间就能购买一套住房。与此同时，美国房地产按揭贷款种类繁多，假如购房者信用记录良好，有稳定收入，首付5%也是可行的。所以，美国人没有把买房这事看得像中国人那么重。
虽然美国人与中国人对买房的态度有诸多不同，但二者对拥有自有住房的向往是一致的。孟子所提的“居者有其屋”也是美国政客常提的口号。房屋所有率（homeownership）也是政治经济指标中的重要一项。一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中也是不可或缺的一部分。既然是梦，就不是轻易能实现的。虽然上文提到平均家庭不吃不喝4年多可以买得起一套房，但美国人不好储蓄也是出了名的。在一个实际收入增长几乎停滞十年、而商品社会发达到“只有你想不到、没有你买不到”的国度，对于许多美国人来讲，每月不欠一屁股的信用卡债已是阿弥陀佛感谢上帝了，买房对于不少美国家庭同样是个遥远的目标。（作者系美国SNLFinancial分析师）
在奴隶制早已废除的现代文明世界中，又出现了一批新的“奴隶”，从发达国家如美国到发展中国家如中国，到处都是他们的身影，他们管自己叫“房奴”。他们的生活很艰难吗?让我们听听他们的倾诉：
为了攒够买房子的首付款
美国房奴：不买高价果汁之类的奢侈品；外出就餐墨西哥餐，因为有免费的炸薯条和廉价的小菜；不得不添置衣物的时候，只购买最廉价的品牌，他们生活中的每一都是为了节省开支。
中国房奴：赶快找到生命中的另一半，然后两个人发动各自的父母拿出所有的积蓄，并发动所有的亲戚朋友，能借多少钱就借多少钱，他们生活中的每一都是为了筹钱。
为了买到一套房子
美国房奴：任何50美元以上的日用品连看都不看一眼，实在攒不下钱，就买打折布料自己当裁缝。
中国房奴：早饭和晚饭在家吃，中午从家带饭，绝不下馆子(期限一万年)。以“省钱大比拼”中的菜谱作为一日三餐标准。
买了房子之后
美国房奴：为了这所能放橱具的房子，我把橱具都省了。为了这套房子，我把自己的婚礼都搬到了另一个国度—加拿大，那里物价便宜，费用低一些。
中国房奴：为了买得起一套房子，我把自己的家定位到了城市郊区之外的卫星城，现在我离市中心40千米，离农村老家只有30千米。
听上去，房奴们的生活确实很糟糕。那么是什么让他们的生活如此糟糕，为了一套房子而心力交瘁呢?
生命周期的铁律
对于许多青年人来说，收入比较低，依靠自己的努力买套房子恐怕不是一件容易的事，但由于要在这个年龄段建立家庭，往往需要有一个稳定的住所，于是购房成为他们考虑的一件大事。自己的积蓄不够，就要向亲戚、朋友或银行借款买房。
可是在购房前后的数年甚至更长的时间里，青年人必须逐渐归还借款，如果每个月、每年的还款额过大，他们的经济压力就很大，于是房奴就出现了，他们为了房子，只好降低自己其他方面的消费需求。
虽然中国房奴和美国房奴都成为了房屋的“奴隶”,为房子而拼命赚钱,但是他们还是有一个明显的区别,他们的债主有所不同。
房奴的债主
筹款的一种方案是间接向自己借钱，或者说青年的自己向中年的自己借钱。
人到中年时，往往收入大于支出，这时能够有所积蓄。青年期借的钱有许多要到中年期来还，这样压力就得到了分担。这种方式叫做消费的跨期转移。
如果我们走进美国人的生活就会发现，父母一般不会拿自己的钱给子女买房子，一切让子女自行解决。因此美国年轻人的跨期转移只涉及自己，不会牺牲其他亲戚、朋友的幸福。
另一种方案是向自己的亲戚朋友借钱，特别是向自己的父母借钱。这种方式叫做消费的跨代转移。要实现跨代转移，前提是父母必须要为子女而积蓄资金。对许多普通的中国家庭来说，一对夫妻忙碌大半辈子，可能只是干了两件事，一件事是攒钱买个房子给自己，然后是攒钱买个房子给孩子。等这两件事情解决好了，自己也已经步入老年，没有多少时间享受人生了。相对来说，美国房奴们的跨期转移要优于中国房奴们的跨代转移。
中国的潜在危局
房子不仅让青年人当上了“奴隶”，房子还绑架了国家，即使是美国这样的发达国家也没能幸免，次级贷款危机让美国以及相关国家苦不堪言。
在目前的中国，金融机构并没有开设次级贷款业务，不过，如果房价出现大幅度下跌，而贷款利率却变得越来越高时，中国同样会出现危局。
由于最近几年大城市房价迅速飙升，一个普通收入的青年人即使不吃不喝，把每年的收入都积攒下来，恐怕也要20年甚至更长的时间才能与房价持平。如果贷款利率升高许多，本来就已经经济拮据的房奴们将无法偿还贷款，不得不卖掉刚买的房子。而利率影响的范围很大，会使许多人一起卖房，这将直接导致房价出现猛跌。一部分房奴可能干脆耍赖皮，不再每月交房屋贷款，银行的还款违约现象激增，由于房屋贷款业务占了银行全部业务的很大比重，还款违约甚至有让银行破产的可能性。如果情况严重到这一步，全面的经济危机就将爆发。
在房子的阴影笼罩下，个人和国家都在艰难地前行着。面对房子的诱惑，不论是个人还是国家，也许都该牢牢记住：量力而行。
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