[摘要] 自2010年末，证监会叫停上市房企再融资后，A股房地产企业的资产负债率便节节攀升。
自2010年末，证监会叫停上市房企再融资后，A股房地产企业的资产负债率便节节攀升。
Wind统计数据显示，上市房企今年一季度的资产负债率为73.98%，为所有非金融行业中资产负债率的行业之一。在2010年一季度末，房企上市公司的资产负债率仅有66.61%。但3年间，上市房企的现金流量却增加了一半。由此可见，若房地产再融资与借壳开闸的话，于房地产企业的优势便是大大降低融资成本。
“若上市房企再融资能放开的话，那么地产融资市场将发生巨大变化。”一投资界资深人士表示，因目前房企信托融资占很大比重。
多伦股份（行情,资金,股吧,问诊）负债率增幅
Wind统计显示，所有房企类上市公司（按申万一级分类）2010年一季度末的资产负债率为66.61%，到今年一季度，资产负债率已升至73.98%。
在此期间，是证监会暂停了上市房企的再融资申请受理，包括股权融资和债权融资。虽然证监会在2010年10月份正式发布通知，不再受理房地产企业的再融资申请，实际上从2010年一季度开始，上市房企的再融资就处于停滞状态。
融资成本较低的股权融资大门被关闭后，房地产企业只能绕道高成本的信托，甚至绕道境外市场进行资金募集。这导致了房企这些年的资产负债率逐级递增。
2010年一季度末到2012年底，上市房企的季度资产负债率分别为66.61%、67.78%、69.24%、69.53%、70.51%、71.27%、72.19%、71.59%、71.96%、72.83%、73.64%和73.1%。
分公司看，对比今年一季度末与2010年一季末的资产负债率情况，多伦股份（600696）、宜华地产（行情,资金,股吧,问诊）、国兴地产（行情,资金,股吧,问诊）、正和股份（行情,资金,股吧,问诊）、南国置业（行情,资金,股吧,问诊）等上市公司的增幅都超过了60%。其中，多伦股份3年来资产负债率增幅，达到了93.27%。
然而从资金环境看，所有房企上市公司的现金及等价物余额从2009年末的1915.92亿元，已增加至2012年末的2972亿元，增长幅度达到了55%。
据中指研究院数据显示，一季度，房地产开发企业资金来源同比增速升至29.3%%，高于同期房地产开发投资增速9.1个百分点，房地产企业资金来源维持高速增长。
绕道境外发债融资
但是在资金涌入的背后，是房地产企业愿意、且能够支付的高昂的融资成本。
从房企上市公司发布的融资公告可见，阳光城（行情,资金,股吧,问诊）6月14日发布的融资公告显示，中融信托向公司控股50%子公司福建金融中心提供信托借款4亿元，期限24个月，年利率不超过8.5%。而5月4日阳光城旗下另一家子公司福州康嘉房地产，与申银万国证券签订的委托理财贷款合同，申银万国通过福州银行向康嘉房地产提供的一笔不超过2.5亿元委托贷款，期限不超过36个月，其贷款年利率上限仅6.48%。再往前一个月，阳光城子公司汇泰房地产跟厦门国际信托的一笔4亿元，期限为24个月的信托贷款，年利率则不超过6.35%。
根据Wind数据，2009年房地产类信托发行规模约为159亿元，2010年激增到了900亿元，2011年和2012年分别达到了1910亿元和1167亿元。平均预期率从2009年的8.19%增至2012年的9.31%，今年平均预期率为8.79%。
而实际上，房地产公司真正要担负的融资成本远不如此。据数家上市房企董秘介绍，去年从私募、信托获得的资金融资成本已经达到了15%～20%。今年上半年资金面稍微宽松一点，平均融资成本下降了2个点左右，至13%～18%。
在境内股权融资市场继续紧闭之际，大型房企纷纷绕道境外发债融资。
2013年3月7日，万科A（行情,资金,股吧,问诊）完成首次境外美元债券定价，其对外发行的8亿元、5年期定息美元债券，年票息仅2.625%，当月，金地集团（行情,资金,股吧,问诊）海外20亿元海外债券的票面年利率也仅为5.625%，远低于国内同期利率，大大降低了企业财务成本。
A股IPO融资环境持续恶化，赴港买壳上市则成为内地房企融资主渠道。
2012年5月，招商地产（行情,资金,股吧,问诊）通过香港子公司以1.99亿港元对价，收购香港主板上市公司东力控股（00978.HK）70.18%的股权，成为内地房企赴港买壳成功案例。此后，万科A、金地集团分别收购香港南联地产(01036.HK)、星狮地产（00535.HK）实现借壳上市。
2013年1月，万科A更抛出B转H股方案，拟将13.14亿B股转投H股上市。
不过由于转股方案运作较为复杂，楼市调控政策等原因影响，自2月15日取得联交所受理函至今已有4个月，万科B（行情,资金,股吧,问诊）转H股却迟迟未有进展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
