[摘要] 六月底七月初正值大学生毕业季，伴随着大批大学生走出校园，最受毕业生和实习生青睐的中低端房源往往出现供应紧张的情况，并拉升全市租金水平。
六月底七月初正值大学生毕业季，伴随着大批大学生走出校园，毕业生和实习生青睐的中低端房源往往出现供应紧张的情况，并拉升全市租金水平。据部分高校附近的中介门店反应，6月大学生租赁确实较多，房源却非常稀缺，呈现出供不应求状态，从统计看，大学生租赁的房源均为区域内的一房和小2房，价格一般控制在3000元以下，基本为2－4人合租，从租金看，目前此类房源比去年同期上涨10％左右。一些毕业生在租房时为了节省租金，甚至会4人合租原本适合单身人士居住的酒店式公寓。
赶在宾馆退房前找到房子
在镇坪路的一个酒店式小公寓，记者见到了来自湖北的大学毕业生小张。一起出去吃晚饭时他不但关掉了空调，还折回去拉下公寓的电闸，"这样可以节省空调的待机用电"。小张租住的是酒店式公寓，上下两层各10平方米左右。下层铺着两床凉席，由于空间狭窄，其中的一床席子还不能完全展开，三个将近1.8米高的男生晚上就在此真正的"席地而睡"。房子很矮，伸手就能触到顶端。因为外面没有晾衣服的地方，他们在房子里拉了三根线，刚洗的衣服就挂在上面。通往上层的是个不足半米宽的木质楼梯，楼梯下摆放着三个大行李箱和一个电视。上层有一个卫生间兼浴室，还有一张床供另一名与他们一起实习的毕业生使用，"一个人睡还算宽敞，就是有点潮湿"。
"联系了那么多房子，我们对现在的房子还算比较满意的，虽然有点挤，但是便宜，一共才1900元一个月。"小张告诉记者，这是他们次来上海实习，找房子花了一个多月时间，"找到一个便宜又合适的房子真是不容易"。
来上海实习的前一个月，他们就开始留意网上的租房信息，有时还打电话咨询具体情况，但一直没有结果。
7月5日下午到上海后，他们去看了两套离实习公司较近的房子，但都不满意。看的套房子在曹阳二村一栋楼房的层，30多平方米的房子，虽然每月只要1900元的租金，但阴暗潮湿，家具破旧，"根本没法住人，看到它，我们就心灰意冷了"。小张抱怨说。第二套是毛坯房，没有空调，"里面闷热，用手摸了摸房顶，很烫手"。房子面积有50平方米左右，2200元一个月，整体上还过得去，但是他们不愿意交35％的中介费。
来上海天，没租到房子。那晚，他们不得不住在宾馆里，208元一天。
晚上，他们又开始紧锣密鼓地在网上寻找租房信息，打了不下十个电话，"直接与户主联系的话，可以省去中介费"。
7月6日上午，他们去看在网上与户主预约的房子。"精装修的一室一厅，2100元一个月，有独立的厨房、阳台、卫生间，感觉跟家里一样。"同租的潘越说，问题是这个房子一年起租，而且在一个星期之后才能搬进去，"当时百感交集，非常担心找不到房子。行李在中午12点前要搬离宾馆，不然，又得多交半天费用"。幸运的是，他们终于找到了现在的房子，"离公司有五六站路，总体感觉还行"。
"便宜的房子不能住人，贵的房子又租不起。"小张表示有点无奈。
为找到合适房子定金倒贴1500元
"找房真是不容易。"某高校毕业生小张的母亲向记者抱怨道。从5月开始，小张的母亲就开始帮女儿寻找房子。"5月份的时候，匆匆忙忙看了一套，付了定金500元，但后来又对房型感到不满意，最后只得舍去了500元的定金另找房源。"6月7、8号时又去看了一套房，也是定金都付了，还是觉得房子不满意，这次"割肉"了1000元的定金。直到6月底他们才租到了相对满意的房子，是3人合租。在长达两个月的寻房过程中，小张的母亲找了四五家中介，才找到地点合适、交通方便、环境良好、价格合理的房子。
刚找到工作的小胡与另两名公司同事是合租。他说:"网上很多租房信息，有看中几家，但电话询问后发现，房子其实都已被租掉了。"小胡后来找了四五家中介，也是遇到类似的情况。最令他烦恼的是看中的房子比较贵，便宜的房子又不满意。"网上信息看上去琳琅满目的，房源好像很多，但实际上可供选择的很少，最终也是在两三套房当中挑一套。"
低端一室户租金领涨
记者近日走访了华东师范大学附近的十家房产中介，销售员一致表示房源不多，"顾客如果不早点下决心，房子很快就会被别人租走"。上海佳歆房地产公司的销售员董先生表示，6月份开始，他经手的房子租金约涨了200元/月，"房价仍有上涨趋势，一般要到年底才会降下来"。
汉宇地产市场研究部认为，虽然传统的毕业租房季节来临，但是对租赁市场的影响不大，因为会有2－3个月的持续释放，目前只是在局部区域有所体现。这类房子主要集中在中低端租赁市场，主力租金预算一般在2000元以下，中高端租赁市场波动不大。近期的热点板块主要集中在中外环线的轨交板块，或者近大学的板块。比如宝山共康、高镜，普陀曹杨，闵行莘庄，松江九亭、松江新城，浦东上南等板块近期租赁相对活跃。
根据上海房屋租赁指数办公室统计，6月上海低端市场租金环比上涨0.49％，涨幅相比5月扩大0.26个百分点。其中，一室和两室租金分别上涨0.58％和0.39％，低端一室领涨全市。6月上海中端市场租金环比上涨0.45％，涨幅较上月扩大0.15个百分点。其中，两室上涨0.49％，三室上涨0.43％。6月低端市场虽领涨全市，但受租客群体影响，仅一室表现突出；中端市场表现出的则是强劲的上涨势头，涨幅为今年来中端市场。
暑期租赁房源供不应求
许多拥有知名高校的板块都出现受毕业生青睐的租赁房源供不应求的情况。一旦有价格便宜、性价比高的房源出来，会很快被消化掉。
上海中原松江新城分行经理马天香表示，"6月大学生租房有明显增加的趋势，从周三开始到周末，大学生租赁客户会明显激增，一天大概有3－5组，但由于他们要找的房源相对价格低廉，故此类房源本身就较少"。马天香表示，受大学生青睐的租赁房源今年的租金略有上涨，比去年6月时约涨了10％。去年这个时候，该区域的1房租金大概在1500元/月。面对租赁房源稀缺的情况，毕业生也比较着急，他们会主动留下电话号码，要求有了房源通知他们。
上海大学板块的大学生租赁情况也和松江大学城板块类似，据中介门店介绍，6月租赁要比5月增加近3成，主要都是大学生租赁。一个业务员一天大概要带1到2组大学生去看租房，但是可供选择的房源却非常少，房源和客户比例在1:3左右，呈现供不应求状态，价格也微微上涨，幅度不是很大，大概在5％－10％左右。
市场混沌不清，房东、购房者预期分歧越拉越开
4天调2次涨价4万元
180万元出手一套南京西路商圈辐射板块的小户型二手房，究竟是“站岗”还是“捡漏”？一边是楼市调控政策没放松，一边却又是连续的降息政策和优惠房贷利率“重出江湖”。混沌不清的市场消息面之下，房东和购房者的预期分歧似乎又越拉越开了。
“就在我准备赶过去付定金的最后关头，中介那边传来了坏消息，房东不卖了。”当姚先生向记者讲述他最近购房遭遇的“放鸽子”时，他自己也说不清究竟是惋惜多一点还是庆幸多一点。这套50平方米出头的二手房，步行至南京西路核心商圈不足10，其不足190万元的挂牌价当时立即吸引了姚先生的注意。姚先生坦言，实地看房后他其实产生过犹豫，老式的大楼房型不足65％的得房率、几乎没有物业管理、大楼里租客比例很高，这些硬伤显然体现在了房价上。然而，对“地段稀缺性”始终持赞同观点的姚先生反复权衡后，仍然决定出手。出乎姚先生意料的是，在约定好的签约日到来之际，中介却告知他房东临时变卦，不打算卖了。“其实我有房东的联系方式，事后我试图与他沟通，但始终无法联系上。”记者根据姚先生提供的手机号码拨打过去，提示为关机状态。“房东的说法是老家出了事情要赶回去处理，最近无暇处理房屋交易了，要求撤牌。”即将撮合的买卖溜走了，中介人员也感到很惋惜。
上海二手房指数办公室认为，在调控政策持续不放松和降息刺激下，积压的购房需求加快释放，二手房连续3个月成交放量，而价格在8个月的下跌持平后出现反弹。降息虽不是构成该现象的主要因素，但无疑也是加快房东心态转变的助推器。以宝山通河板块为例，目前板块内跳价的房东已占总量的近5成，其跳价幅度约在3％－5％之间。一套共江小区的3房房源，房东原挂牌价为168万元税费各付，起先多个意向购房者还有议价情绪。但在上周降息后，房东迅速调价至170万元到手价。在购房者犹豫时，房东又再度加价2万元，跳至172万元，仅4天时间即上涨了4万元。
中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，在整体经济下行压力渐增的情况下，预计下半年政策将以稳定为主，对于自住需求的政策微调或将更为常见。在此背景下，预计下半年二手房成交仍将保持活跃，但由于限购政策的存在，成交量的回升幅度将有所限制，而在成交结构上则仍以自住需求主导的中低价房源为主。
房屋总价、贷款金额、个人信用均可能成为“门槛”
首套房贷以八五折为主
连续两次降息后，昨天记者咨询了几大商业银行咨询热线及下属的部分支行、分行。绝大部分都表示首套房是可以打8.5折的，但是基本上都有限制条件，如贷款总额、房价总价甚至是否是合作的中介公司都有影响。
工商银行松江支行工作人员表示，该支行目前房屋商业贷款在任何条件下都不会打折。但记者询问工行杨浦支行时，工作人员则表示，目前首套房贷款可以“打8.5折”，“现在暂时没具体条件要到申请的时候根据个人情况，网点会对资料进行审核”。
记者咨询农业银行的浦东分行，工作人员表示，房屋总价不同，折扣也不相同。交通银行上海浦东分行的工作人员则表示，首套房贷款金额超过100万则可以打8.5折，金额在100万以下则打9折。另外，银行还会考虑个人的信用情况。而房屋面积、房龄等因素则不会产生影响。
也有的银行表示，能否获得8.5折，还与购房者购买楼盘的开发商，或者二手房代理的中介公司有关。
中国银行95566客服人员则表示，“目前首套房最优惠的情况下还是可以打9折的”，但是限制条件较多。首先，楼盘的开发商是分行辖内的区域的优质开发商；其次，个人情况也十分重要，贷款者需是该行的优质客户，并且没有不良记录；然后，关于楼盘必须是中国银行承认的优质楼盘等等。
建设银行长宁支行的工作人员表示，房屋贷款要针对个人分析。例如:想要购置二手房，如果通过与该银行有合作的中介获得房源，可以达到8.5折，但是，个人的信用情况也是十分重要的；或者如果是该银行的vip客户也可以达到8.5折等等，不过审核过程也比较复杂。
汉宇地产交易按揭部专员高黎俊告诉记者，就他接触的实际案例来看，只有8.5折的，几乎没有碰到过更低折扣的。
不过即便如此，加上降息的影响，8.5折给首套房买家的帮助仍不可小觑。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，近期楼市成交火热，6月份一二手房成交皆创去年调控至今的新高，这之中首套房贷优惠利率无疑对市场的推动作用明显。
在目前各大商业银行85折利率优惠已逐步成为主流的背景下，可能进一步坚定购房者对后市预期的转变。
北京“地王”难成楼市风向标
温家宝总理“绝不能让房价反弹”、“楼市调控是一项长期任务”的话音刚落，北京市本周中却拍出了新的“地王”。这的确极大地鼓舞了那些坚定的“楼价永远上涨派”，一般而言，土地市场往往是楼市的先行者。所谓“春江水暖鸭先知”，土地价格显然比那些专家学者的预测更有前瞻意义。
相对于国内其他城市，上海过去大半年来的政策不仅没有放宽，反而还呈现进一步收紧的态势，这体现了上海贯彻中央调控政策的决心和意志。
过去两年来楼价之所以被抑制住上涨势头，主要应当归功于行政手段，尤其是杀伤力极大的“限购令”。这次北京之所以有开发商花那么大的价钱拍下“地王”，开发商是在博弈限购政策会持续多久。但仅以一块拍出高价的土地难以成为楼市的风向标上海业界人士近日也认为，限购因其行政属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购将是必然的选择。物业税的全面实施也要3－5年的时间，也就是说限购的寿命至少还有3－5年。
笔者也听闻有个别中介商已经开始为投资者安排合同事宜。经过两年的艰难调控，好不容易压制了上涨势头，一旦整个市场重新形成楼价未来将上涨的预期，调控就更加困难了。
左右为难的是:一方面，为了稳住经济，使之不致下滑，需要放松货币政策，但流动性宽松则又可能导致住房等投资品资产价格的上涨。希望保障性住房能尽快上市，给调控结结实实地加把力。
7月:大平层住宅“井喷”？
三年前，把别墅的房间“摊开”的“大平层”还只是一种理念。而今，这种房型几乎遍地开花。7月伊始，又一批“大平层”房源准备上马了。
自3月经历刚需集中释放后，5、6月改善型需求也急剧释放，创造不少中高端项目的日销记录。其中，200平方米以上的大平层项目更是出人意料地热销。而一月两降息的货币政策宽松信号，已促使诸多开发商选择在7月推动大批量大面积的改善型住宅入市。
大平层项目意外“井喷”
在整个中高端市场成交量回升的背后，离不开大平层市场对于整个中高端市场成交量的贡献。从成交套数变化情况来看。上海2012年3－6月这4个月大平层市场出现“井喷”，2012年仅仅半年的大平层市场成交量就超过2011全年。
2012年上半年的200平方米以上大平层市场成交达到1519套、41万平方米，而去年同期的2011年上半年成交套数和成交面积分别为633套、16.6万平方米，同比增幅分别达到140％、147％，大平层市场似乎呈现出“空前”活跃的特征。
2012年，尤其是进入3月份以来，大平层成交“井喷”，每月都至少卖掉200多套，6月更是卖掉547套之多。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“去投资化”调控政策继续从严执行导致大平层市场需求长期积压，企业资金面压力越来越大，一些大平层项目开发企业降价跑量导致这些项目成交量猛增，政策高压下“降价”或“低开”仍然是这些项目成交量活跃的主要原因。
部分项目由于企业自身属于高周转运作特征，其采取平价的市场策略，赢得市场认可，取得不错的销售业绩。
此外，在当前的市场背景下，中高端项目，大平层项目采用中介分销等多渠道营销方式，也为这些项目销售量的增加提供了机会。
而买这些大平层房子的，基本都是改善型购房者。绝少有首次置业的。“很多人都是卖掉自己原来100平方米出头的房子，再来买我们200平方米房子的。”一名开发商销售负责人透露。
7月推盘“步步为营”
那么，未来几个月，尤其是下半年大平层市场“井喷”的市场局面会不会延续？
“大平层项目在推盘策略和节奏把控上应该会步步为营。”张宏伟认为，大平层市场的成交量也应该还会随着整体市场节奏而出现成交小高峰，但是，由于价格降幅收窄、推盘节奏放缓等原因，大平层市场将难现上半年成交量“井喷”的现象。
不过7月，仍将会有一批面积超过200平方米的大平层房源推出。
据华润新江湾九里销售人员表示，随着市场变化，华润仍将在7月转推面积更大，总价更高的改善型大平层户型。“7月，新江湾九里销售将从以刚需为主的166平方米户型转为主推以改善性需求为主的256平方米的户型。”
嘉定的常发豪庭国际已经拿到了预售许可证，预计将于7月底8月初开盘，其房源也有约100套200平方米以上的住宅。
张宏伟表示，2012年上半年已经结束，“自住需求”中小套型的楼盘和开发企业跑赢了整个房地产市场，然而，在整个市场成交量回升的背后，中高端住宅市场成交量也借势反弹，一些中高端项目频频发出捷报，导致中高端市场成交份额也在逐渐增长，而随着信贷和货币政策的再度放松，更成为部分开发商在7月敢于继续推大平层户型的重要保障。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
