[摘要] 今年经济已经显露出不景气的态势，上半年中央政策微调给房地产带来了喘息的良机。调控微松下，除刚需外，一些投资客为了资金保值避险也在考虑进入楼市。到底下半年中央会出台怎样的政策，是鼓励还是打击？我们谁也不敢肯定，但是从上半年总体经济现象和政策调控的分析上，业内人士都进行了大胆的猜测……
今年经济已经显露出不景气的态势，上半年地方政府微调给房地产带来了喘息的良机。调控微松下，除刚需外，一些投资客为了资金保值避险也在考虑进入楼市。到底下半年中央会出台怎样的政策，是鼓励还是打击？我们谁也不敢肯定，但是从上半年总体经济现象和政策调控的分析上，业内人士都进行了大胆的猜测，我们且看业内专家众说纷纭。
一、下半年将继续降准
目前，越来越多的人相信，人民币币值逐渐趋向于均衡状态。而房地产调控“不放松”、中国市场对国际流动资金的新引力越来越弱。随着贸易顺差的收窄，近半年来外汇占款已减弱了流入速度，预计下半年这一趋势不会逆转。目前中国CPI仍然下行、外汇占款萎缩，使得央行不得不被动降准，未来下半年，存准率下调或将更加频繁。
基于全年信贷保守增长8-8.1 万亿， 6 月后公开市场到期急剧缩减，楼市下半年将出现恢复性增长，有人预计年内至少还将降准两次，甚至达到三次。
海通证券首席经济学家李迅雷：6月首降、7月再次非对称降息，目的一是刺激内需，二是将银行盈利转给实体经济。今年货币政策的空间要大于财政政策，因为财政预算若要超支缺好项目支持，且在产能过大、库存居高不下的情况下，制造业的投资意愿不足。若此判断成立，则下半年至少仍有两次以上降准和一次以上降息。但助推经济回暖需滞后体现。
复旦大学经济学院副院长孙立坚：国内流动性存在不足，是央行此次采取非对称降息的重要因素。下半年不排除有调存准率的可能，以确保市场流动性。
著名经济学者叶檀女士：此次降准所释放的资金仍将大部分流向实体经济，对于股市和楼市方面虽有利好，但仅仅存在于心理层面的稳定效应。降准迹象早在年前就已经开始显露，但央行却迟迟未见行动，降准意味着市场资金依然较为紧张，不排除2012年将出现持续性的降准。
搜房点评：关于降准的预测，业内人士都保持着高度的一致。从货币市场表现来看，目前资金利率已经调整至相对宽松的状态。从统计局本周一公布数据显示，6月CPI同比增速大幅降至2.2%，其他各项数据亦维持低位。所以小编认为，经济继续下行与通胀大幅回落，均有利于货币政策的继续宽松，离降准政策的继续出台不远了。
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二、降息闸门已经打开
6 月降息已经表明政策从预调微调转为适度宽松，紧跟着7月的不对称降息更加证明，对房地产企业，政策已经开始宽松了。“6 、7月的两次降息，严格意义上说是降贷款利率，升存款利率”，一业内人士这样说。
据了解，当前商业银行的存款大量流失，存款增速连创历史新低，存款利率明降暗升。在存款竞争异常激烈的今天，几乎所有的银行都会选择执行存款利率的上限。而上半年中国经济超速下滑，消费进一步疲软，货币政策调整滞后也进一步造成经济“筑底”延后。
有业内专家预计，下半年还会降息，可能就在8 月或9 月份。据统计，6 月后CPI 开始低于3%，这正是降息的较好时机。
链家地产市场副总裁林倩认为：5月CPI继续保持回落的趋势，央行降息的同时也放松基准利率折扣至8折，对于市场刚性需求的利好，将延续覆盖整个下半年。降息与降准不同，受益主体就是购房者，刚性需求购房门槛在各个地方政府微调的前提下，进一步降低。其次、首次降息一旦开启，意味着今年下半年后续降息可能仍至少有2-3次，降息利好在下半年将逐渐深入。
花旗中国零售银行研究与投资分析主管：可以很明显地看到中国经济动力在减弱，货币政策收的又紧又快，前年开始存准率从15%调高到20%，现在虽然下调了三次，但银行收进来100块钱，还是要把20块放在央行。这样的货币政策太僵化，如果2009年、2008年的货币政策是偏松，那么现在就是过紧。我们认为下半年还是会看到两次降息或者是下调存准率。
搜房点评：房地产是资金密集型行业，当前中国资金链趋紧，降息可以降低开发商融资成本，也能带来购房者购买力的释放。小编认为，在目前国内的经济形势下降息是不错的选择。之前的两次降息在定程度上刺激了刚需，但是上半年国内经济如此不乐观，为保政绩，下半年关于降息的预言很可能会成为现实。
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三、 转型背景下的绿色住宅
相对于促进经济增长，改善民生成为经济转型时期更为重要和迫切的议题，《环保“十二五”规划》计划投资3.4 万亿。国家上半年连续出台了针对绿色建筑的扶持政策，提出对开发企业给予财政补贴、对购房者给予房贷利率优惠等。然而，中国绿色住宅发展仍处于起步阶段。
圣象集团执行总裁郭辉：房企要提高产品核心竞争力，建筑业要推广绿色建筑，绿色施工，材料、信息技术、优化结构和服务模式，这些都倡导文明节约绿色低碳的消费理念，推动形成绿色生活方式和消费模式。鼓励消费者购买使用绿色环保型的住宅等等，一系列的支持绿色发展建设资源节约型、环境友好型社会政策会不断出台。房地产行业必须意识，绿色发展是必然的发展之路。
某业内人士认为，绿色住宅前期成本较高、技术要求专业、产业配套薄弱，是绿色住宅目前发展较慢的主要原因。未来，政策扶持以及宣传力度会加大，社会对节能、环保等观念认识也会提高，绿色住宅会越来越多。
作为前瞻性城市，常州目前已逐渐推进绿色建筑产业，绿色建筑工程的推进初见成效。6月12日下午，武进区委书记周斌会见了招商局地产控股股份有限公司副总经理杨志光一行。与会间，周斌表示房地产是服务业中的支柱，而招商地产倡导的“绿色地产”发展理念，恰与位于武进高新区的绿色产业建筑集聚示范区的绿色产业相契合，希望双方能就绿色建筑产业等方面进一步展开合作。
搜房点评：我国绿色建筑起步较晚，社会整体对接纳绿色建筑的认知度还不够，加上绿色住宅的成本较高，许多房地产商不愿意投入太多精力到绿色建筑上。小编认为，当下房地产商和消费者对绿色建筑都认识不足，中央若想在绿色建筑上有所建树，不制订相关政策将会举步维艰。
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四、改善性住房政策或将松绑
中央之前一直强调“刚需”一词，而在中央刺激刚需的政策导向下，地方政府表现积极，围绕中央政策导向做文章，不断出台刺激楼市新政。近期温总理说要“增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求”，在如此大前提下，不得不让人想到自住型“改善性住房”。有业内人士认为，下一轮的政策方向可能会松绑改善性需求。
随着降息周期的来临，购房者激情逐渐提升，地方政府也出台了如扬州购房补贴、河南房贷新政等政策。除限购政策难以撼动外，其他楼市政策均有望转向正向。
正方：
某专业人士表示：首先，从政策手段而言，限购政策的严厉程度可谓已是无以复加；其次，政策调控的核心目标是房价，目前一线城市部分项目的房价止跌企稳，大部分二三线城市房价仍延续调整趋势，政策应无加码必要。目前政策的主要方向是刺激刚需，已采取的包括下调首套房贷利率、提高公积金贷款额度、购房补贴等，但政策实施地区仍不多。目前市场较为期待的是改善性需求松绑政策的出台，由于限购和二套房限贷政策，大部分的合理改善性需求也被一起绞杀。而这部分改善性需求实质是居民的合理住房需求，与炒房等投机性需求不可一概而论。因此，我认为下一轮的政策方向很可能就是松绑改善性需求，政策手段包括放松限购和限贷的部分条件等。
工商联房地产商会商业地产委员会副主任陈俊：上半年银行贷款对市场影响较大，改善型需求被限制，下半年和上半年相比，市场应该不会有太大变化，购房者仍然以刚需为主，而且自住需求将越来越明显。国家宏观调控对一部分购房群体有遏制作用，对投机者、投资者有不同程度的影响。下半年，投机、投资型的非理性需求将逐渐淡出市场，而自住和改善型需求的购房者会变成主导。
另一业内人士认为：下半年宏观政策调整会涉及房地产，可能会对自住型住房需求放松，而对投机需求等仍维持限购政策不变，因为房地产对其上下游产业链进而对国民经济的重大影响，而且二季度经济未能确认企稳、外部经济恶化。
反方：
上海某房地产研究院副院长：市场还将上行，温度还会上升。即便中央出台新的调控政策，仍将以强调限购、限贷、限价等旧政策为主，不太会增加太多更严厉政策。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房地产在调控中出现投资增速下降，是市场的必然反应。以前过多强调房地产业的经济职能，这一轮调控的目的就是要让房地产业回归其社会功能。当前，正处于房地产调控的关键时期，由于房地产具有金融资产属性，因此对货币政策放松有可能影响房地产需求和价格的回升要有足够的预见性，应坚持对投机炒房者不提供贷款支持，防止为保投资增长而损害控投机、稳房价的调控效果。
搜房点评：上面正反方各执一词，都有各自的道理。但是小编认为，上半年多地楼市成交出现局部“量价齐升”态势，除了首套房调控政策并无实质松动，刚需市场是个获得橄榄枝的，第二个很可能就是改善性自住房。对未来的楼市政策虽然仅是猜测，但是可能性还是极大的。
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