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政府打压房地产很纠结 谁是房地产界的"乔布斯"?

齐鲁晚报   2011-12-28 13:19

[摘要] 就政府对房地产的态度而言,确实有一些纠结。如果不打压,任由房价再一次报复性反弹,那么政府公信力势必受损。同时,房价过快上涨带来社会成本亦不容忽视;如果用力过猛致使房价短时间内快速下滑,不仅对经济增长冲击较大,而且对房地产行业也是致命打击。如何既保证经济增速又能使房价回归合理水平,这便是考验政府执政能……

就政府对房地产的态度而言,确有一些纠结。若不打压,任由房价再一次报复性反弹,那么政府公信力势必受损。同时,房价过快上涨带来社会成本亦不容忽视;如果用力过猛致使房价短时间内快速下滑,不仅对经济增长冲击较大,而且对房地产行业也是致命打击。如何既保证经济增速又能使房价回归合理水平,这便是考验政府执政能力的地方。

当前主要实施的限购、限贷政策更多的是一刀切。限贷,银监会近日公布的第三季度《中国银行业运行报告》称,三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。监管方并没有对市场需求进行有效拆分,如简单拆分为刚需客户市场、投资市场和纯投机市场。真正需要打击的是纯投机市场。而对于刚需客户,如果所购住宅属于小户型而且是首次购房,应该适当降低首付比例以及给予相应的贷款利率优惠;对于投资客户,如果所购房屋持有时间满足一定期间(如5年以上)同时首付比例较高的情况下,可以适当考虑其具备购房资格;对于纯投机客户,如果购房后5年内即出售,应该让其承担极高的纳税成本。政府应该明确调控的目标,重点在于打击投机。2012楼市的调控政策势必需要“精装修”,通过疏导刚需客户和适当的投资客户来保证经济增速,通过打击纯投机客户来使房价回归合理水平。

就地方政府而言,摆在眼前的问题是年初确定的房价调控目标能否完成?按照住建部统计,有608个城市发布了房价调控目标,其中121个将目标公之于众。截至11月底有30个城市公布目标后未完成。中央对未达标城市的处理态度将很大程度上决定了明年地方政府对中央楼市调控政策的执行力。如果今年的问责只是蜻蜓点水,那么明年政策执行压力必然陡增,各种与中央调整政策相悖的小动作也会频出;如果今年对未达标城市的问责下重锤,真正打到地方政策的痛处,明年的政策执行力度将大增。

房价而言,住宅市场去投资化是一个大的趋势。北京三环以内核心区域房价下跌的可能性非常的小,就是因为稀缺性。郊区房价在明年上半年内仍将处于下行通道,但下降的幅度可能各不相同。如北京通州板块与顺义板块,目前来看只是个别楼盘的房价有一定幅度的调整,并没有出现大面积、实质性的降价潮。此外,通州板块尤其前期价格拉升幅度较大,而且供应量又较多,所以其降价幅度可能会相对较大;而顺义房价前期涨幅相对较小,而且供应量又有限,所以未来降价的幅度相对较小。

就商业模式而言,越是在冬天越能体现企业的战斗力,而战斗力又源于企业的创新。哪个房企可以探索出好的商业模式,那么它就有可能成为中国房地产界的“乔布斯”!目前来看,中国房地产的价值链主要包括四大环节:、土地整理环节,当前被政府垄断;第二、以万科为代表的地产制造业;第三、以万达为代表的商业地产服务业,商业运营作为其重点之一;第四、贯通投资与融资的地产基金。

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