[摘要] 靠着“不限购”发家致富的商住楼，即将退出历史舞台。下月起《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》就将实施，据记者调查，各个楼盘借着政策打压大造声势，各种促销广告不断，售楼员当初“不限购、想买几套买几套”的促销语一水儿地变成了马上就要绝版了，要买赶紧买。但是记者发现，却无一项目敢于涨价。
（新闻来源：北京商报 ）靠着“不限购”发家致富的商住楼，即将退出历史舞台。下月起《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》就将实施，据记者调查，各个楼盘借着政策打压大造声势，各种促销广告不断，售楼员当初“不限购、想买几套买几套”的促销语一水儿地变成了马上就要了，要买赶紧买。但是记者发现，却无一项目敢于涨价。
借政策东风促销
去年国家出台限购政策，商住楼打着不受限的旗号成为了楼市里的一匹黑马，赚足了购房者的眼球和手里的票子；当政府对其叫停后，又披上了的外衣，继续勾引着购房者对于低价房的青睐。
“我们不受限制，可以办下产权证，现在剩下的已经不多了，要买就快点买。”绿地微堂的销售人员向记者表示。
“跳楼优惠，开始团购，总房款直减10万元，每平方米再减2500元，分期总房款减9万元，每平方米再减1500元。”在商住楼叫停政策出台的几天内，像这样的促销广告记者收到了数十条。包括华润世家3号、绿地中央广场等一批商住项目均在近期加大宣传力度。
也不敢涨价
虽然即将成为，但是商住楼却没有涨价的底气。
“商改住是开发商的无奈之举，也是不得已而为之。目前大部分开发商均为住宅起家，对于商业、办公、酒店类产品的开发经验不足。同时纯住宅的价格又居高不下，才给了商住楼的生存机会。”亚豪机构策划部副总经理韩乐表示。
在商住楼的消费群体中，一些是为了投资需求，一些是被迫的过渡需求，没有人把它作为真正的居所来使用，看中的就是产品的低价格。中原地产的一位负责人表示。
“在限购政策出台后，一些开发商大推商住楼，是为了靠其快速回笼资金，逃避限购政策的打压。”韩乐表示。
记者从北京市房地产交易管理网上发现，今年北京市入市的商住项目达到了10个，相比去年同期数量高出一倍有余，整体成交率均在50%以上，主要得益于限购政策和住宅价格的居高不下。
开始疯狂入市
叫停政策不仅让现有的项目借机热卖，也让一些新项目开始疯狂入市。
记者了解到，今年6月北京市计划入市的商住项目有雍璟台、华纺新天地、红方国际公馆等。“这些项目全是在政策出台前就取得了规划许可证的，但是目前细则尚未出台，能否取得预售许可证还不一定。”中原地产表示。
其实从限购政策开始实施以来，北京的商住项目一直保持旺盛的供应势头，去年底在资金监管实施之前，仅12月就有近20个商住项目入市。目前北京市在售的商住类项目达到了40多个。
尽管目前政策细则还没有出台，但是不少业内人士预测，随着商住楼的叫停，开发商很可能“以租代售”，就是开发商充当房东将商业办公楼分割成小间长期出租，租期可能为10年、20年。
这样的现象在北京非常普遍，在一些城乡接合部，如南三环外的寺，不少本来是商业楼的项目，被整租给小业主而变成了单身公寓，其从开发商租赁过来的价格非常低廉。
【延伸阅读】
相关阅读：禁令 成现有商住楼促销令?
（新闻来源：北京青年报 ）自下月起严禁“商改住”47在售项目成为“香饽饽”
近日，北京五部门联合发布了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定自下月起严禁“商改住”，今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，若开发商自己打隔断分售，将不能办理房产证。
●北京47个在售商住项目
整体均价27390元/平方米
目前市场上在售的主流住宅项目少说也有300个，相比来说，在售商住楼项目总量有限，市场份额也比较小。亚豪机构统计数据显示，目前北京市在售商住楼项目有47个。亚豪机构副总经理任启鑫分析，尽管市场对于商住产品的关注度比较高，但是它还并不是一个庞大而主流的供需产品。而且商住楼项目的体量本身就小，再加上部分商住楼项目是住宅项目的公建或者商业、写字楼配套，多是与住宅同步发售的。因此，即使商住楼淡出市场，对于整个北京市住宅市场的冲击也有限。
数据同时显示，47个在售商住楼项目整体均价为27390元/平方米，其中，市内六区的项目多达30个，占项目总量六成以上。任启鑫表示，与主流住宅的供需集中在远郊区域不同，商住楼项目更多的是集中在城市中心区，这也是商住项目整体价格偏高的主要原因。
●政策恐成在售商住项目促销令
对于商改住禁令的提出和实施，有业内人士表示，它将导致目前在售商住项目成为稀缺产品，新政在堵新商住楼规划审批的同时，也在一定程度上让买房人了解到，在限购政策背景下，现在如若不买商住产品，北京拥有两套房产、外地拥有一套住房或者一些暂不具备在京购房资格的置业者，今后将不能再新增房产。所以，可以预计，近期在售的商住类产品销售情况会很好。
此外，一位不愿透露姓名的开发商表示，对某一类住宅产品的禁止必将提升市场中该类产品的关注度和价值，禁令变成促销令。限购政策让商住项目火了一把，2月下旬时曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，而当时北京住宅网签日均仅215套。但事实上，北京此前并不是所有在售的商住项目都卖得好，而商改住禁令主要是针对规划审批阶段的项目，而已通过规划审批的项目应该不受约束，对于已取得销售证的项目也并没有什么影响，却能让这些项目博得更多买房人的关注，也能推动一些原本在面积、户型、设计上面有缺陷的商住项目加速销售。
●产权不明 税收政策 贷款屏障
商住楼后市面临重重考验
商住楼是兼具住宅功能和商业、办公属性的产品类型，小面积、低总价是其能够满足过渡性自住需求和投资需求的显著特征，而且这些项目一般交通便捷性和通达性也较好，不过，市场分析人士指出，商改住项目产权年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期，而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品以公建立项，居住者还可能会受到在此办公企业的干扰。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在后续可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅实行，税率也可能会高于普通住宅。此外，也有业内人士提醒，贷款购买商改住项目的购房人尤其需要注意，目前银行执行的“认房又认贷”政策，用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数，从而影响借款人在下一次购房时的贷款。因此，虽然开发商仍有多种方法应对限制，但买房人对此类房产的投资应该更加理性。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
