[摘要] 1月密集出台的各项政策表明,房地产调控政策在2011 年将继续趋紧,房价不稳,政策不止。除现有政策的落实外,应重点关注货币政策转为稳健(春节长假最后一天央行再次加息,表明货币政策正常化趋势明显)、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下,2011 年中国房地产市场。
中指研究院:2011年房价将逐步趋稳
(来源:财经日报)1月密集出台的各项政策表明,房地产调控政策在2011 年将继续趋紧,房价不稳,政策不止。除现有政策的落实外,应重点关注货币政策转为稳健(春节长假最后一天央行再次加息,表明货币政策正常化趋势明显)、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下,2011 年中国房地产市场将呈如下态势:
(2) 房产市场:供需关系转变,价格趋稳并可能出现结构性下调。供给方面:过去两年住宅用地平均出让面积超过10 万公顷,远高于2005~2008 年(平均约5.4 万公顷);2010年新开工面积水平和增速均创历史新高。随着过去两年新购土地和开工项目的入市,市场供给将持续上升。
需求方面:按“国八条”要求,严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市,预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%,其他城市保持平稳,将下降7%,但也不排除去年销售面积降幅较大的城市(如北京、上海、杭州等),在2011年供应量大幅增加的前提下成交量恢复性增长的可能。
价格方面:一方面,“国八条”明确提出“房价控制目标”,住房价格快速上涨的势头将被遏制;另一方面,在供给持续增加的前提下,需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制,供需关系将发生转变,房价将逐步趋稳。
(3) 市场关注点:区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化区域发展分化:随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大,将持续增强交通节点城市或区域的经济活力,经济圈内的城市一体化程度将大大增加,中心城市对周边城市的带动作用更为显著,不同经济圈的发展水平分化更加明显。各城市内的不同区域也将分化,中心城区房价仍将较为坚挺,而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。
供应结构分化:2011年保障性住房建设计划高达1000万套,预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大,将使得住房市场的“双轨制”逐步形成,住宅供应结构分化趋势更加显著。
物业类型分化:本轮调控主要针对住宅市场,商业地产将面临更多发展机遇,而在住宅市场,不同物业的分化也将更加显著:首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大;大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者,将受到限购、限贷等政策的显著影响;主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。
【延伸阅读】
(来源:证券日报)从北京回家探亲的刘女士惊讶的发现家乡的房价涨得太离谱,刘女士家在河南省某中部城市,年人均收入仅为1万多元,2009年底房价才每平米千元多,到了2010年年底已经涨到3000元/㎡起价的程度。而且,新开盘的房子几乎一售而空,只余高层住宅待售。
据记者调查显示,该市的情况并非个例。2010年,号称“史上最严厉调控年”,楼市调控政策满天飞之余,三线城市已经悄然“接力”一、二线城市,局部地区房价增长。
受楼市调控影响较小
三线城市房价“在飞”
2月10日,《证券日报》记者致电河南郑州市一位资深的地产业内人士,据她介绍,近两年郑州的房价上涨的比较快,因此周边郊县的房价的涨幅亦较大。“从去年4月份到现在,涨了也有1000块钱了吧”,该名人士同时还对记者表示,三线城市受楼市调控政策“影响基本不大”。
“基本上,在售项目一开盘或是排号,人气都非常旺”,上述人士表示,越接近郑州市,房价越高。“像郑州市内(房价均价)大概在6000/㎡以上,郊县地区也有达到4000元/㎡的了。”目前,郑州及其郊县的房价与当地居民收入相比,“肯定是不匹配的”,上述人士对记者表示,“房价涨得还是比较离谱的”。
河北邯郸地区也不例外,记者向当地市民了解到,2010年年初,邯郸的房价均价在3800-3900左右,而时至今日,均价在4700-4800之间。其中,位于市中心的期房均价不到6000元/㎡,而核心地段现房成交价已经达到7500元/㎡了。即使按照全年房价平均上涨1000元来计算的话,邯郸市的房价涨幅也近三成!
邯郸市人均收入并不高,一般工薪阶层也就在一两千左右,相对于收入来讲,“房价还是很高的”,邯郸市民杜先生接受记者采访时如是说。
另有哈尔滨某郊县城市为例,该城市总人口85万人,其中非农业人口19万人。公开资料显示,2010年该市人均年收入刚刚过万。
然而,这个城区面积仅仅为17万平方公里的小城市,2010年的商品房均价也已经高达2700-2800元/㎡。“估计房价还得涨,核心地区的房价已经到3000多了”。2月10日,一位资深开发商在接受《证券日报》记者采访时表示,“到了今年秋天,房价至少得涨到3500元/㎡,以我的经验来看,涨到3800元/㎡都有可能”。
据该名开发商介绍,2009年本城的房屋均价不过1800-1900元/㎡。时隔一年,每平米商品房价格上涨了1000元/㎡左右,涨幅超过50%。
【延伸阅读】
一个人均年收入刚刚过万、地处东北的小城市,缘何能出现房价2年内的预期?
房价仍旧会上涨
成本推动、需求拉动是主因
不过,投资性需求也不在少数。据该名开发商介绍,有很多家庭有两三套房子,但是仍旧继续购置,“(房价)涨得太快,买房子等着涨价”。据他说,目前本城购房者仍旧以按揭方式居多,尤其是投资性需求者,“虽然本城贷款政策一直不能称之为宽松,但(购房者)几乎都会选择按揭的方式供房,省下现金可以用作其他用途”。
除去需求拉动外,该名开发商认为,成本上涨是影响房价“起飞”的最重要的因素。据他介绍,三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分:土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本:
“建筑和人工成本在持续增加,地价也在涨”,但最令开发商觉得头疼的还是动迁安置费用。目前,动迁安置费用并没有一个标准,政府在拆迁过程中起到协调作用,一旦出现“钉子户”,很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算,诸多费用加起来,今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡,“要是(房子)卖的低于这个价格,连本钱都收不回来”。
上述开发商向记者无奈的表示:“向我们这类小城市,它根本没多大利润”。他的理论是,小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动,否则的话,没有利润,开发商也就没有动力去从事楼盘开发——“房价要是不涨的话,城市根本就动不了。”
“以我在本城这么多年开发的经验来看,我自己认为到了今年秋天,房价涨到三千七、八都有可能”,该名开发商说,“否则开发商连利息钱都赚不会来”。原来,很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款,其部分资金来源是民间借贷,有些借款的利率高达20%。
而河北邯郸的投资性需求也在房价上涨中“给力”。据《证券日报》记者了解,相对于邯郸市的需求来说,2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响远逊于一线城市,投资性需求依旧为数众多——有业内人士向记者表示,“我认为(投资性需求方)占不少比例,高档小区的空置率还是挺高的。”并且,“如果是好的位置开盘的话,还是会抢购。”
恒大、万科已进入三线城市
手持巨幅地块待时而动
上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示,去年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业。“我们这里还是存在地方保护的,一直是建业等老牌开发商为主进行运作”,该名人士介绍道,万科、万达和恒大只能算是刚刚入驻郑州。以万达为例,虽然手中持有数幅地块,但也仅有一块地开始动工;而上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主,“郊县拿地较多”。
2005年,郑州市提出“郑汴一体化”的官方战略发展计划正式提出,规划之一就是将开封作为郑州都市圈的功能城市,将郑州的部分教育职能逐步向开封转移。“像恒大、包括万科在那里都有地,数量还挺多的,但是都还没有完全开发”。
虽然,上述大型房企尚未有所动作,但是据上述业内人士介绍,郑州市外来人口日益增多,城市持续外扩,“目前郑州市三环以内,7000元/㎡的房子都找不到了”。郊县的发展可谓是潜力无限,“万科、恒大拿的地块项目都在那里”,该人士声称,“郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需求来看,房价是稳涨的”。
【延伸阅读】
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。